“還差1天，就滿15個工作日，美麗屋向晉商消費(fèi)金融公司提交解貸手續(xù)了嗎?”

正在公司上班的肖明，一低頭就看到手機(jī)屏新彈出來這條微信消息。此事涉及的美麗屋是長沙一家長租公寓平臺，而晉商消費(fèi)金融公司則是美麗屋合作的租金貸平臺。

仿佛抓住救命稻草的他，趕快點(diǎn)開微信群。但維權(quán)群其他成員回復(fù)的動態(tài)消息，讓他再次心灰意冷。美麗屋似乎給所有維權(quán)租戶的答復(fù)都暗含一個字，“等”。

從4月份開始到現(xiàn)在，已經(jīng)2個月了，群里20多租客都被“誤上”征信黑名單，如今他們的維權(quán)進(jìn)度仍滯留在起點(diǎn)。

沒人知道，這場維權(quán)到底什么時候才會結(jié)束，事件的背后，一場長租公寓的全面困局正在上演。2月，有長租公寓平臺要求業(yè)主降租金租客卻不降租金;4月青客公寓官方承認(rèn)其資金困難;6月蛋殼公寓CEO高靖被調(diào)查，公司股價一度觸底......

過去，依靠資本、租金貸的助推，長租公寓糟糕的盈利狀況被掩蓋。如今，資本退潮、租金貸被整治，長租公寓一片狼藉。

當(dāng)?shù)谝粔K多米諾骨牌倒下，一系列連鎖反應(yīng)就此發(fā)生，那些本不該為此買單的年輕人受到了波及。

畢業(yè)即入坑

“應(yīng)屆畢業(yè)生使用蛋殼的椋鳥計劃靠譜嗎?”有網(wǎng)友在微博提問。

“別租蛋殼，我就被騙了!蛋殼假借月租名義，利用你的個人信息貸款，會影響你的征信。”阿月斬釘截鐵勸告其他應(yīng)屆生不要租蛋殼公寓，她自己就是稀里糊涂被拉“入坑”的。

阿月是一名應(yīng)屆畢業(yè)生。2020年年初，她初次來京實(shí)習(xí)。因?yàn)樽夥拷?jīng)驗(yàn)為零，為了避免踩房東直租的雷，她選擇了熟人推薦的蛋殼公寓。這家可以月付的長租公寓平臺，也在某種程度上緩解了阿月并不充裕的資金儲備。

很快她發(fā)現(xiàn)，互聯(lián)網(wǎng)平臺模式的蛋殼公寓并不如想象的“美好”。

“剛住進(jìn)后不久，我和隔壁租戶小姐姐聊天，才得知蛋殼所謂的月付模式是租金貸模式”，阿月吐槽。

所謂租金貸，即長租公寓平臺把房子租給租客，如果租客向租房平臺的合作金融機(jī)構(gòu)申請租賃貸款，金融機(jī)構(gòu)會一次性把一年的租金支付給長租平臺。租客準(zhǔn)時按月償還金融機(jī)構(gòu)貸款即可”，阿月向Tech星球(微信ID：tech618)解釋道。

“我雖然剛剛畢業(yè)，但不想用分期貸款。我平時都不敢用一些消費(fèi)貸金融產(chǎn)品，因?yàn)橄M(fèi)記錄要上報征信，可能會影響以后貸款買房買車。”后來才得知真相的阿月十分生氣。

“從推薦房源到簽署合同，蛋殼管家從未解釋分期月付是何含義。全程極力推薦我首選分期月付，不僅價格低還能享受九六折房租，季付不能享受折扣。”為了省錢，阿月接受了蛋殼管家的推薦，就此陷入每月還貸2360元的循環(huán) 。

“避過了直租房的‘坑’，最后卻入了長租平臺的‘坑’。”阿月感嘆到。

不止阿月，一位長租公寓平臺員工告訴Tech星球，“付款方式選擇月付的租戶，大部分都是年輕人。”

“因長期逾期未還貸，已嚴(yán)重影響個人征信。”

收到這條消息時，剛剛畢業(yè)一年的肖明瞬間懵了，他并不清楚，自己怎么就稀里糊涂地因?yàn)榉孔庥馄诰蜕狭苏餍拧?/p>

“我當(dāng)時合法合理租房，也準(zhǔn)時繳納房租，為什么退租后又被莫名其妙記上征信了呢?美麗屋房管回復(fù)是已經(jīng)解除貸款合同了呀。”肖明質(zhì)疑。

去年11月份，他因工作調(diào)動需要提前退租，“房管爽快放我離開，并絲毫未提違約金和貸款相關(guān)事宜”。肖明回憶。

退租后不久，肖明就收到晉商金融公司的第一條還款通知。但美麗屋房管給他的答復(fù)是“貸款早已還清，是晉商金融公司系統(tǒng)出現(xiàn)問題”。肖明有意識地打開了之前繳納月租的“惠享go”公眾號，后臺顯示貸款合同已終止。

可是金融公司的催款消息依然不期而至。從去年11月到今年5月，肖明每個月都會收到一條催款信息，而美麗屋拒不承認(rèn)未解除貸款合同。被逼無奈下，他只能自行還款8100元。“我手頭資金一共就1萬多，本來想給父母買個按摩椅，這下全搭進(jìn)去了。我計劃貸款買車買房，這下上了征信黑名單就麻煩了”。

因?yàn)樨斄τ邢蓿っ髟僖矝]有能力償還剩下的款項(xiàng)，逾期就此發(fā)生，5月底，肖明發(fā)現(xiàn)，京東白條和借唄等借貸工具已經(jīng)被封了一個月。

肖明和阿月不知道的是，其實(shí)從簽租房合同開始，他們就已變成一只老實(shí)待宰的“羊羔”。

脆弱的現(xiàn)金流游戲

營收依賴金融的長租公寓先天畸形。

這是一門現(xiàn)金流極其脆弱的生意，利潤微薄不足5%，而空置周期和出租率是企業(yè)回款效率的關(guān)鍵。

過去，靠著資本的助推，以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運(yùn)營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%在爭搶房源。

高收低租在某段時間成為行業(yè)的常態(tài)，原本脆弱的現(xiàn)金流更受影響。于是，長租公寓推出租金貸模式：即租客與長租公寓企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約;金融機(jī)構(gòu)替租客向長租公寓企業(yè)支付全年房租，租客再分期向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款。

這對于剛剛畢業(yè)卻又囊腫羞澀的學(xué)生來說，簡直是莫大的福利。因此，即便深知美麗屋的套路，剛剛畢業(yè)的肖明還是入坑了。

依靠租金貸，平臺既可以拿下畢業(yè)生這一龐大的租房群體，又可以提前從金融機(jī)構(gòu)獲得長期租金，積蓄資金池，形成財務(wù)杠桿，用以規(guī)模擴(kuò)張、吸納新房源。

長租公寓平臺盤算的是，等到有一天規(guī)模足夠壯大，自己可以掌控價格，而價格才是長租公寓真正可以盈利的武器。

但疫情之下，空置率陡然提升，回款速度受到影響，長租公寓平臺的現(xiàn)金流再一次遭受了打擊。

為了盡可能保持現(xiàn)金流，長租公寓平臺自如也開始與業(yè)主協(xié)商調(diào)整租金。

Tech星球(微信ID：tech618)從一個420多成員的自如業(yè)主維權(quán)群中了解到，從去年11月份開始，群內(nèi)的自如業(yè)主陸續(xù)接到了自如平臺要求在合同期內(nèi)降租的電話請求。

北京海淀區(qū)清河街道的栗女士，屬于較早收到協(xié)商降房租電話的一批業(yè)主。“去年11月份，我就收到自如管家的降租通知。”讓她覺得不可理喻的事情是，自如管家要求二次降價。“我第一次同意降價800后不久，自如又要求降2500元。”

實(shí)際上，栗女士也在租房，但作為租戶的栗女士，疫情期間卻未收到降租通知，每月照舊支付1萬+房租以及將近5000元的月供，部分自如用戶也提到疫情中房租在漲價。

對此自如方面回復(fù)稱：大面積收出倒掛，是租賃機(jī)構(gòu)良性運(yùn)營需要絕對杜絕的情況。近期出現(xiàn)與極個別業(yè)主協(xié)商調(diào)降的情況，以保持市場穩(wěn)定、逐漸恢復(fù)供需兩端需求的相對平衡。自如強(qiáng)調(diào)，目前涉及協(xié)商的業(yè)主占比不足個位數(shù)。

栗女士對以上說法持保留意見。從事教育工作的她，在2月份同意自如將原租賃價格8300元降到7500的要求。“我覺得租戶們在疫情期間十分不易，800元的降幅我還是可以接受的。”

同意降租請求沒幾天，栗女士沒有收到新合同，反而接到一通“自如管家要求將租賃費(fèi)降低2500”的電話要求。“管家又提出降低30%租金，這個降幅已經(jīng)影響我的個人生活質(zhì)量了。而且來電者雖自稱自如管家，卻未出具自如官方降租公函。”

對于平臺與業(yè)主溝通協(xié)商調(diào)降租金一事，自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對Tech星球表示：“北京租房市場成交量在5月出現(xiàn)短暫回暖，環(huán)比有所上升。但因疫情反復(fù)、城市規(guī)劃變更、商圈遷移、社區(qū)嚴(yán)格管控出入等不確定因素，并未出現(xiàn)租房旺季，市場整體租金價格穩(wěn)中有降，極個別房源收房價格已高于出房價格。為了避免出現(xiàn)收出倒掛的情況，維持市場健康發(fā)展環(huán)境，我們與極個別業(yè)主展開友好協(xié)商工作。”

自如方面也承認(rèn)，在此過程中，個別業(yè)主在房屋水平和價格走勢方面與公司有不同看法，短期難以達(dá)成一致。但自如方面會堅(jiān)持友好協(xié)商，遵守合約內(nèi)容，保障業(yè)主權(quán)益，盡力妥善解決房屋面臨的問題。

另一方面，為防止租金大跳水，自如選擇歸還部分與業(yè)主沒有談攏，但是還在租賃的房源，保留沒有被出租的空置房源，避免出現(xiàn)大量閑置房源被業(yè)主低價出租，從而造成平臺租戶流失的局面。

貝殼董事長左暉此前曾表示自如不會動歪腦筋：“自如的確沒有趁著疫情漲房租，一來做不出這種事，二來現(xiàn)在降租金都沒人住，得腦子進(jìn)多少水會漲房租”。

不僅自如，如今其他長租公寓品牌也陷入困境。青客早在4月官方就已承認(rèn)資金困難，而在此之前，青客就被爆出大規(guī)模拖欠房租，嚴(yán)重逾期水電煤費(fèi)，遲遲不解決租戶租金貸的問題。

長租公寓還能扛多久

至此，在部分“用戶掙脫租金貸困擾”與“業(yè)主反對降租金”雙重問題下，長租公寓開始脫下了光鮮靚麗的外衣。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年有4家長租公寓品牌倒閉，2018年又有13家因資金鏈斷裂而退出。到了2019年，長租公寓更是上演了歷史性的奇景。

整個2019年，共有53家出現(xiàn)問題的長租公寓平臺，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。在杭州，樂伽公寓、鼎家、國暢、喔客公寓、德寓科技、中擇房產(chǎn)等，接連爆發(fā)資金鏈危機(jī)。

資本遇冷，行業(yè)下行，盈利無望，行業(yè)頭部品牌便開始謀求去二級市場融資。2019年10月青客公寓、房多多、蛋殼公寓先后向納斯達(dá)克提交招股書。

上市榮光的背后是一份頗值得深思的數(shù)據(jù)：2017至2019年，蛋殼公寓凈利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。2017至2019年，青客公寓連續(xù)三個財年虧損，分別為2.45億元、4.99億元、4.98億元。

這是偏離商業(yè)本質(zhì)瘋狂擴(kuò)張的代價。如今，這個代價已經(jīng)傳導(dǎo)到租戶和業(yè)主身上。

為了維持現(xiàn)金流，美麗屋拒不承認(rèn)租金貸的套路。

為了拿回?fù)p失，肖明開始向長沙住建委、信訪局等多個政府部門投訴舉報。最終6月份住建委開始介入后，美麗屋才向肖明坦誠未解除貸款合同。但他必須交付200%的違約金后，才能返還剩余貸款。“為了拿回8100元，我兩周前也把違約金交了?，F(xiàn)在依舊繼續(xù)等美麗屋的回復(fù)。”

這讓美麗屋前員工梁麗看不下去了。她一直潛伏在20多人的長沙維權(quán)群里，盡自己最大努力幫其他維權(quán)者策劃維權(quán)方案。在任職期間，梁麗因多次協(xié)助美麗屋租戶拒簽貸款合同，直接影響上級領(lǐng)導(dǎo)業(yè)績，被強(qiáng)制開除。

事實(shí)上，早在2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會、國家網(wǎng)信辦等6部門還聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，意見明確提出：不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義，誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款等，并明確“租金貸”收入占比不能超過租賃企業(yè)租金收入的三成等。

據(jù)中國證券報報道，針對租金貸事件，深圳市住建局已經(jīng)約談深圳蛋殼公寓相關(guān)負(fù)責(zé)人，要求其高度重視此事，及時組織法律專業(yè)人士參與研究制定解決方案，積極與業(yè)主進(jìn)行溝通協(xié)商，按照法律規(guī)定和合同約定妥善處理相關(guān)問題。深圳市住建局將密切跟蹤關(guān)注事件進(jìn)展情況。

隨后，一份深圳市委政法委員會向金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)以及深圳銀保監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展相關(guān)排查工作的通知》流出。

通知指出，蛋殼公寓存在“租金貸”的情況，與多家金融機(jī)構(gòu)合作，引導(dǎo)租客辦理貸款提前向蛋殼公寓支付一年租金，再由租客每月償還金融機(jī)構(gòu)的貸款。這種模式存在較大的涉穩(wěn)風(fēng)險，要求盡快開展排查工作。

如今，微薄利潤再也撐不起玩家們的市值夢，等待他們的將是一場極為艱難生存保衛(wèi)戰(zhàn)。

對于行業(yè)的困境，行業(yè)分析人士認(rèn)為，長租公寓們或許應(yīng)該學(xué)學(xué)千團(tuán)大戰(zhàn)的美團(tuán)，當(dāng)玩家都在燒錢搶市場時，王興卻在研究每個客戶的哪些渠道，消費(fèi)次數(shù)怎么樣，渠道引流性價比怎么樣，始終把提升服務(wù)優(yōu)化產(chǎn)品放在第一位。

眼下，降低房源的獲取成本，為租客提供更加多元化，具有創(chuàng)新性的生活保障服務(wù)，摒棄過去粗放的經(jīng)營方式，轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營才是生存之道。

因?yàn)?，最終的競爭發(fā)生在每一間房，每一個業(yè)主和每一個客戶。如何讓每一間房的運(yùn)營效率最大化，利潤最大化才是問題的核心。而只有如何只有每一間房盈利，整體才能盈利。

當(dāng)然，無可否認(rèn)解決民生租房難題的長租公寓，依舊是一門具有想象力的生意。

在我國13.9億的人口中，租房人群接近2億。而國內(nèi)租房市場是一個萬億的大市場，有統(tǒng)計表明，2020年租賃市場將達(dá)到1.6萬億，2025達(dá)到2.2萬億。

每年7月畢業(yè)季，都是長租公寓生意最好的時節(jié)。這個時候，一大批新鮮血液蜂擁而入各大城市。但他們并不知道， 步入社會即將面臨的人生第一大關(guān)，不是沉重的工作壓力，而是高額的生活成本重壓，將會是他們面臨的人生第一大考驗(yàn)。逼仄的居住空間以及高昂的租房成本，以及隨時都可能被套路的“租金貸”。

長租公寓平臺想要分得萬億市場的一塊蛋糕，首先需要安撫的就是這群年輕人。而接下來，將是長租公寓們的渡劫日。(季露周逸斐)

(備注：文中阿月、肖明、梁麗均為化名。)

標(biāo)簽： 長租公寓業(yè)主降租