二三線城市政策松綁的全面性正不斷擴大。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，4月以來，近一周時間已有6個城市放松樓市調(diào)控政策，包括浙江衢州、河北秦皇島、甘肅蘭州、四川綿陽、浙江麗水、浙江臺州等。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進指出，從近期各地政策放松情況看，各地放松的積極性在增加。同時，政策放松的全面性也在不斷擴大，從此前很多城市放松首付比例即三成改兩成以外，現(xiàn)在各類放松的內(nèi)容都很多，限購等政策也陸續(xù)放松，限售等內(nèi)容也有松綁或取消的動作，應該說政策放松進入比較全面的階段。

一周內(nèi)6城放松樓市調(diào)控

以浙江衢州為例，今年4月1日，浙江衢州市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展協(xié)調(diào)小組辦公室發(fā)布《關于促進市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，使得衢州成為全國首個限購、限售均取消的城市。

按照《通知》，非衢州戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)，視同衢州戶籍家庭執(zhí)行相關購房政策。

這也意味著，非衢州戶籍家庭可在衢州市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房，不受2021年8月7日政策中需繳納社保或個稅滿12個月且僅能購買1套的限制。而個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè)也可在市區(qū)范圍內(nèi)購買新建商品住房和二手住房。

優(yōu)化區(qū)域限售方面，《通知》指出，《通知》發(fā)布后市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售，土地出讓公告里有特別約定的除外。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，衢州作為三四線城市，自2021年下半年以來，市場一直低溫運行，當前市場調(diào)整壓力仍在，據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年一季度，衢州商品住宅成交面積同比降幅超七成。

緊接著，4月2日，澎湃新聞獲悉，河北秦皇島市人民政府印發(fā)關于廢止《秦皇島市人民政府關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》《秦皇島市人民政府關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》的通知。

秦皇島發(fā)布的《通知》顯示，“《河北省人民政府辦公廳關于進一步促進全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（冀政辦字（2017］45號）已公布廢止，我市依據(jù)該文件制定出臺的《秦皇島市人民政府關于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》（秦政字［2017］16號）和《秦皇島市人民政府關于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（秦政字［2017］19號）兩個文件已無政策支撐，且兩個文件規(guī)定的政策已經(jīng)不適應當前我市房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢。”

秦皇島住建局內(nèi)部工作人員向澎湃新聞確認了上述文件的真實性。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，政策調(diào)整主要體現(xiàn)在限購和限貸等內(nèi)容上。根據(jù)2017年秦皇島政策，外來人口購房需要1年社保，同時首套房首付比例為30%。據(jù)此可以認為，此次秦皇島廢除了限購政策，也對貸款首付政策進行了放松。

此外，4月5日，甘肅省蘭州市印發(fā)《蘭州市落實強省會戰(zhàn)略進一步優(yōu)化營商環(huán)境若干措施（第1號）》（簡稱《措施》），《措施》明確提出降低個人購房門檻、提高公積金貸款額度、放松區(qū)域限購以及放寬限售條件。其中提到，加大個人住房按揭貸款發(fā)放力度，引導金融機構按照監(jiān)管規(guī)定實施貸款利率優(yōu)惠政策。對擁有一套住房并已結清購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房的，金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

與此同時，4月以來，四川綿陽、浙江麗水以及浙江臺州均分別出臺公積金購房新策。

多城取消或放松限購及限售政策

上述6個城市只是今年以來樓市政策松綁中的一個縮影。分類來看，取消限購、限售等限制性措施是此輪樓市松綁的一大突破點。

今年3月1日，鄭州打響放開限購第一槍。3月1日，河南省鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，《通知》提出，為滿足居家養(yǎng)老需求，子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。

業(yè)內(nèi)人士指出，該規(guī)定實際上就是取消了限購的規(guī)定，即老年人投靠家庭可以新購一套住房，這是無條件的，增加了此類家庭的可購房套數(shù)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州之后，福州、哈爾濱、青島即墨、衢州、秦皇島等地也紛紛取消限購、限售等限制性措施。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，限售、限購、限貸等是調(diào)控的短期行為。當樓市熱了，限制性措施就要啟動或強化（比如限售從3年調(diào)到5年）；反之，限制性措施就要弱化或退出。當下，各地樓市下滑明顯，已經(jīng)影響到了全鏈條的正常循環(huán)，從賣地、開工、到銷售，到竣工，都受到較大沖擊，行業(yè)良性循環(huán)不暢。在保持房住不炒的前提下，部分城市退出限制性措施是必然的。

其認為，限售和限購調(diào)整，在促進住房消費、合理需求，促進行業(yè)良性循環(huán)的語境下，有更強的合理性，限制性措施進入新一輪“退出潮”。

多城相繼下調(diào)二套房首付比例

除了取消限購、限售等限制性措施，今年以來，多地相繼下調(diào)二套房首付款最低比例。同策研究院認為，這有助于進一步減輕購房者支付壓力，激活各地購房需求，進而帶動市場成交的回升。

據(jù)不完全統(tǒng)計，今年一季度，至少已有7城下調(diào)二套房首付比例，包括廣西北海、福建福州、江西南昌、廣西南寧、山西晉中、甘肅蘭州、河北唐山等。

其中，廣西北海為今年首個率先下調(diào)二套房首付比例的城市。1月12日，廣西北海市住房公積金管理中心印發(fā)《關于調(diào)整住房公積金貸款政策的通知》，《通知》顯示，繳存職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調(diào)至40%。

隨后，福州市跟進下調(diào)二套房公積金首付比例。1月28日，福州住房公積金管理委員會發(fā)布《關于調(diào)整部分住房公積金政策的通知》，在福州市行政區(qū)域范圍內(nèi)購房的職工家庭，第二次申請純住房公積金貸款的職工家庭，首付款比例調(diào)整為40%。

江西南昌于2月13日宣布降低首付比例，對擁有1套住房并已結清住房公積金貸款的職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金貸款購房的，最低首付比例由50%降低至30%。

廣西南寧宣布，從3月1日起首付款比例不得低于住房價值的20%，即可貸額度不高于住房價值的80%。執(zhí)行第二套房公積金貸款政策的，首付款比例不得低于住房價值的30%。

晉中亦規(guī)定，自3月1日起，家庭購買第二套改善性住房需申請住房公積金貸款的，首付比例下調(diào)為不低于購房總價的20%。

3月4日，河北唐山在提高公積金貸款額度的同時，也降低了二套房的首付比例。按照新規(guī)，職工購買第二套自住住房的，最低首付款比例由原來的不低于60%調(diào)整為不低于30%。

甘肅蘭州在4月5日宣布，要降低個人購買住房門檻。個人通過商業(yè)銀行和公積金貸款購買首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，今年以來，截至4月5日，超65個城市出臺樓市松綁政策，政策松綁內(nèi)容主要涉及到放松限購，取消、放松限售，降首付比例，降房貸利率，公積金貸款優(yōu)惠，購房補貼，房企資金支持。

同策研究院認為，鄭州、哈爾濱等城市出臺的放松限購、限售等政策一方面是為了促進市場快速回溫，未來更多的大中城市，可能為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，出臺更多實質(zhì)調(diào)控放松的政策。從市場端來看，目前整個市場購房需求低迷，主要是由于調(diào)控政策下市場依然持續(xù)下行及購房者對于房企債務違約導致項目違約的恐懼心理。盡管政策頻出，但開發(fā)商、金融機構和購房者的信心尚未恢復，因此房企投資意愿不強，銀行房貸相對謹慎，購房者觀望情緒也在上升，尤其是改善性需求的購房者，短期內(nèi)市場可能依然維持下行趨勢。

同策研究院報告顯示，從不同能級市場來看，經(jīng)濟發(fā)達、人口吸附力強的高能級城市市場需求支撐更足，對政策利好的反應也更快。一線城市可能下半年率先回溫，二線及部分強三線城市，可能受到一線城市帶動逐漸回溫，而大部分三四線城市，預計依然保持市場下行，低位盤整的狀態(tài)。

標簽： 首付比例 房地產(chǎn)市場 住房公積金貸款