樓盤競爭激烈 久違的打折優(yōu)惠再次出現(xiàn)
近來,隨著越來越多的樓盤紛紛入市,蘇州商品住宅的庫存量高達6.2萬套左右,超過2014年9月接近6萬套的歷史最高位,創(chuàng)下庫存量新紀錄。只要庫存量超過12個月,就被認為存銷比過大,存貨壓力較大,存在積壓和滯銷的風險,到達了行業(yè)公認的庫存警戒線。盡管今年以來市場庫存去化速度加快,但蘇州樓市依然破了這條“警戒線”。那么,蘇州樓市到底走向如何,對購房者而言是好事還是壞事?
樓市為何出現(xiàn)這樣的“高庫存”?
“現(xiàn)在樓市進入買方市場,可供購房者挑選的余地較大,年底不失為好的買房時機。”有多位業(yè)內人士都對目前的蘇州樓市持這樣的態(tài)度。
蘇州市房地產行業(yè)協(xié)會副秘書長付正喬表示,蘇州市區(qū)新房的庫存量上探新高,主要原因在于短期內新申請預售樓盤數(shù)量快速增長,超過簽約去化速度。開發(fā)商為了搶抓窗口期,尤其是“金九銀十”銷售旺季,加快了申領預售證;同時,為了積極應對疫情壓力,主管部門也適度放寬了申領預售條件。目前,蘇州市區(qū)新房和二手房市場冷熱不均,新房市場成交明顯活躍,二手房表現(xiàn)出有價無市的橫盤態(tài)勢。
開發(fā)商在2020年最后2個月里,為了完成全年銷售業(yè)務指標,尤其是那些業(yè)績缺口尚大的房企,更有以價換量的可能。首次置業(yè)的購房者,可以多關注蘇州中環(huán)沿線的品牌房企樓盤,也可關注交通相對便捷、生活配套完善的二手房,這些房的議價空間較大。有以舊換新改善需求的購房者,年底要做好資金統(tǒng)籌安排,高品質新房依舊搶手,二手房滯銷態(tài)勢已經顯現(xiàn)。
哪些類型的房子適合現(xiàn)在優(yōu)先考慮?
專家建議,大品牌優(yōu)質產品和一些明顯的倒掛盤,以及優(yōu)質教育資源配套的樓盤,他們的成交量將會率先突圍。
首先,在行業(yè)利潤空間并不如前些年的“理性”行情下,優(yōu)質品牌開發(fā)商往往擁有更為專業(yè)的設計團隊,無論是規(guī)劃設計還是細節(jié)打磨都具有更豐富的經驗;同時品牌開發(fā)商的施工管理經驗和質量監(jiān)督機制也更為規(guī)范,產品品質大多有較好的保障。此外,如果出現(xiàn)同地段內二手房價格顯著高于新房的情況,一般來說意味著該地段優(yōu)質資源集中、區(qū)域新房稀缺,所以該板塊新房價值提升空間也會更大。
對于絕大多數(shù)人來說,教育始終都是剛需。如古時“孟母三遷”一般,優(yōu)質教育資源和環(huán)境一直十分搶手,無論是自身需求,還是考慮到長遠價值,有優(yōu)質教育資源配套的樓盤都不失為一個好選擇。
“高庫存”主要集中在哪些地方?
根據統(tǒng)計數(shù)據,目前市區(qū)高庫存主要集中在相城區(qū)、吳江區(qū)和吳中區(qū)。庫存量可以說是樓市表現(xiàn)的“晴雨表”,庫存量縮水,購房者選擇就少了,庫存量攀升,就成了買方市場。
具體分板塊來看,元和板塊庫存量最大,近百萬平方米、8000套左右,不過作為蘇州成交熱門板塊,元和板塊樓市交投活躍。而渭塘、科技城、汾湖等距離主城區(qū)較遠的板塊庫存高、去化速度慢,或將需要30個月以上的去化周期才能消化完畢。
而房地產高庫存的現(xiàn)狀,意味著市場供大于求,在調控力度不減的情況下,以價換量去庫存會是樓市的大勢所趨。因此,對于高庫存的區(qū)域,專家建議不是首次置業(yè)的客群需謹慎,但對于自住需求的剛需而言,可在臨近年終剩下的時間中多加關注。
“高庫存”將持續(xù)多久?
今年以來,蘇州土地市場維持著每個月一場土拍的節(jié)奏,上半年新冠疫情后蘇州供地節(jié)奏加快,截至目前,今年蘇州市區(qū)成交的宅地已經達到64宗。截至記者發(fā)稿時,蘇州土地市場13號公告也已出爐,距離12號公告發(fā)布時間僅11天。
蘇州土地市場在今年取消了現(xiàn)房和封頂要求,很多項目達到了領證條件就會入市開盤,各大樓盤爭相入市,領證房源數(shù)量激增。僅11月11日這一天,蘇州市區(qū)就有8個住宅樓盤領證,業(yè)內人士預測,今年11月將有30余個樓盤領證預售。
今年以來,消費者往往采取觀望態(tài)度,購買欲望與購買力都有所下降。為刺激購房需求,市場大幅放量,眾多新項目的入市極大豐富了市場房源,對于購房者而言挑選的空間加大,對房企而言競爭更加激烈。
多位業(yè)內人士均認為,毫無疑問,蘇州樓市未來一段時間內都將供大于求。按照近12個月市場庫存消化的速度計算,蘇州現(xiàn)有的住宅庫存需要消化十三四個月的時間。樂觀估計,這種高庫存的情況至少也將持續(xù)至2021年上半年。
樓盤競爭激烈是否購房好時機?
臨近年底,各大房企為了沖業(yè)績,紛紛發(fā)力,變著花樣搞促銷優(yōu)惠等活動,那么現(xiàn)在真的是上車好時機嗎?專家認為,這還需要具體樓盤具體分析,首先得認清是“真優(yōu)惠”還是“假噱頭”。
拿最近熱度較高的“天貓好房雙11”來說,上面的活動基本都是11.11元搶樓盤購房優(yōu)惠1-6萬元不等,看似優(yōu)惠力度很大,但這樣的線上活動跟案場的優(yōu)惠是不能同享的,要知道有些案場的優(yōu)惠力度并不低于線上,所以線上優(yōu)惠的力度令人生疑??傮w來說本階段大部分的房企優(yōu)惠力度并不小,有的更是直降數(shù)十萬元,只是優(yōu)惠房源數(shù)量往往有限,有真實需求的購房者需要當機立斷。
專家指出,臨近年底各大樓盤頂著業(yè)績指標和市場競爭激烈的雙重壓力,出現(xiàn)優(yōu)惠房源供應并不意外,比較適合剛需或改善的自住需求購房者趁機“上車”。(記者 王安琪 余楊)
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