房地產貸款市場再次迎來重磅新規(guī)。

2020年12月31日，央行及銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》)。

《通知》的內容主要包含兩個方面：一是將銀行劃分為五檔，分別對各檔銀行房地產貸款和個人住房貸款在本行總貸款的占比做出上限要求，但住房租賃相關貸款暫不納入統(tǒng)計，同時允許地方監(jiān)管機構對第三、四、五檔銀行的上限做上下2.5個百分點的浮動;二是對超限銀行規(guī)定了整改要求，即超限兩個百分點以內的，過渡期兩年，超限兩個百分點及以上的，過渡期四年。

調整結構，控制資金供給端

總體來看，《通知》是銀行的“兩條紅線”，與監(jiān)管對房企融資的“三條紅線”相互配套。“三條紅線”控制房企債務規(guī)模，壓縮資金需求端。“兩條紅線”限制銀行房貸業(yè)務占比，收緊資金供給，仍然延續(xù)“房住不炒”的調控思路，限制貸款流入房地產行業(yè)的規(guī)模。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年9月末，金融機構貸款余額171萬億，房地產貸款49萬億，占比28.8%，其中個人住房貸款34萬億，占比20%。從這個角度而言，監(jiān)管設計的房地產貸款集中度管理要求，已經(jīng)充分考慮了當前的房地產貸款比例，對于銀行的管理要求也是在平均值上下浮動，大行自由度更高，而中小行限制更嚴格。調控思路更偏向于結構的調整，而非整體規(guī)模的壓降。

各銀行2020半年報顯示，碰到紅線的銀行占比在30%左右，主要是中小銀行，這些銀行在2021年必須降低房貸業(yè)務占比。如果考慮到房地產貸款和個人住房貸款的增速，到2020年底，接近或觸碰紅線的銀行數(shù)量將在40%左右，這些銀行則需要嚴控房貸的規(guī)模。

結合銀保監(jiān)會主席郭樹清在11月撰文《完善現(xiàn)代金融監(jiān)管體系》中，對于“房地產是當前金融風險中最大灰犀牛”的定調，以及“房地產相關貸款占銀行業(yè)貸款39%”的比例，溫和穩(wěn)步地對房地產行業(yè)去杠桿，將是未來幾年的主旋律。

新規(guī)背后的三點原因

房地產市場的調控一直是近些年經(jīng)濟工作的重要內容。但對于金融機構而言，房地產貸款占比上限的管理，屬于首次。其背后的原因可以從支持實體經(jīng)濟、資金流向、風險防控三個方面分析。

第一，銀行貸款需要更加偏向實體經(jīng)濟。

在2020年初新冠肺炎疫情影響下，眾多機構曾預測2020年房地產銷售規(guī)模將下降最多10%，但現(xiàn)實恰好相反：

成交量方面，2020年1-11月，全國商品房銷售金額14.9萬億，同比增加1萬多億元，與2019年全年銷售額僅差1萬億左右。2020年全年有望創(chuàng)下17萬億元的歷史紀錄。

價格方面，全國商品房銷售均價首次突破萬元大關。

投資方面，2020年1-11月，房地產投資累計同比5.0%……

可以看到，無論是投資、銷量還是價格，房地產行業(yè)都在逆勢大幅增長。但在這些數(shù)據(jù)的另一面：

2020年1-11月，社會消費品零售總額累計同比-4.8%;制造業(yè)投資累計同比-3.5%，基建投資累計同比1.0%，民間固定資產投資累計0.1%……

因此，總結起來，房地產仍然快速增長，消費仍然萎靡不振，實體經(jīng)濟仍然恢復緩慢。房地產對于消費和其他行業(yè)的擠出效應已經(jīng)毋庸置疑，如果仍然任由貸款向房地產領域流去，這種趨勢無法得到遏制，一個向下的螺旋將逐漸形成：

實體經(jīng)濟沒利潤→資金流向房地產，推高房價→高房價擠壓消費，增加工業(yè)成本，抽空實體經(jīng)濟→實體經(jīng)濟沒利潤，資金進一步流向房地產……

遏制這種循環(huán)，需要保證房地產貸款規(guī)模不再繼續(xù)高速增長。通過控制銀行中涉房貸款的上限，推動銀行將信貸資源投放于消費，或房地產之外的其他生產、制造領域，保證實體經(jīng)濟領域融資的可得性。

第二，進一步控制住房地產行業(yè)發(fā)展，保證在經(jīng)濟逐漸恢復的情況下，資金不過度流入房地產。

為了應對疫情對于經(jīng)濟的影響，全球各國都向市場投放了天量貨幣，我國的M2、社融存量同比也都大幅度增長。

一攬子貨幣政策的實施雖然有效地為經(jīng)濟托底，但是當經(jīng)濟逐漸恢復時，如何退出貨幣政策，保證過量投放的貨幣不流入房地產，也是一個難題。而從今年樓市特別是一線樓市的情況來看，這種調控已經(jīng)刻不容緩。

以北京為例，二手住宅2020年全年成交168839套，同比上漲16%;成交面積1516.18萬㎡，同比上漲18%。12月份，網(wǎng)簽數(shù)量更是單月突破2萬套，創(chuàng)下近三年新高。市場已經(jīng)普遍預期在陰跌三年后，2021年會迎來快速反彈。

而此次《通知》給銀行劃定的兩道紅線，就是限制銀行貸款大規(guī)模流入房地產領域。通過資金供給端的控制，引導資金脫虛向實，流向制造業(yè)、小微企業(yè)等實體經(jīng)濟領域。

最后，控制中小銀行風險。

與其他監(jiān)管指標不同，在房地產貸款的集中度上，監(jiān)管對于中小銀行的要求要遠高于大行，圖2中列出的部分銀行中，中小行的超限情況要比大行嚴重得多。

究其原因，房貸業(yè)務作為傳統(tǒng)優(yōu)質業(yè)務，一直都被銀行看重，各種資源都會優(yōu)先傾向于房貸業(yè)務。中小銀行由于其展業(yè)范圍限制，其房貸業(yè)務也大多集中于本地城市。

而當下中小城市的經(jīng)濟發(fā)展，往往并不如大城市。中小城市和大城市的樓市行情，也漸漸呈現(xiàn)兩極化的發(fā)展趨勢。經(jīng)濟不振、人口被大城市虹吸、城市活力不足，中小城市房地產崩盤的概率遠遠大于大城市。

而一旦某一地區(qū)的房價下跌幅度過大，房地產貸款集中度過高的本地中小銀行，極易被牽連，造成大量壞債，導致銀行的危機。

同時，中小行本身治理機制的不健全，也容易滋生房地產相關風險。2019年銀保監(jiān)會在對地方中小行現(xiàn)場檢查時，曾提出中小行房地產業(yè)務的違規(guī)情況：違規(guī)為“四證”不齊房地產項目提供融資，以及違規(guī)向資本金不足的房地產項目發(fā)放貸款。

在房企融資“三條紅線”的壓力下，中小房企本就加大了風險的暴露。如果再疊加中小城市房價下跌、中小行風險治理機制不健全、疫情導致的資產質量下滑等問題，本就風險抵御能力不足的中小行，無疑是當前金融系統(tǒng)中的大問題。

因此，控制這些中小銀行的房貸占比上限，也是在提前排除風險。

樓市影響幾何?

國內房地產是一個與信貸資源高度同步共振的行業(yè)，銀行又是房地產融資最主要的渠道，因此資金供給端的限制，必然會對整個房地產產生深遠的影響。

首先，個人房貸的政策紅利期結束，短期內對個人房貸利率的影響較小。

2020年3月，個人住房貸款的利率10多年來首次高于一般貸款利率，從某種意義上來說，個人房貸作為一種低風險產品的政策紅利期已經(jīng)消失。未來，個人房貸利率高于一般貸款利率或許會成為普遍現(xiàn)象，而且隨著銀行對于個人住房貸款規(guī)模的限制，有限的供給也會抬高房貸利率。

但是，鑒于當前多數(shù)銀行個人住房貸款占比距離上限都有一定距離，銀行無需刻意收緊房貸，因此短期內對個人房貸利率的影響很有限。

其次，中小房企面臨更大的壓力，房企頭部效應會越來越明顯。對于房企而言，在“三條紅線”的政策下，本就是以降低負債比例為主要目標，銀行的房地產開發(fā)貸款規(guī)模會隨之下降，新開發(fā)房產減少后，個人住房貸款也會隨之下降。因此，即便沒有《通知》對銀行“兩條紅線”的劃定，房地產貸款增速也會逐漸下降。

但對于中小房企而言，本就缺少融資渠道，主要資金方中小銀行又面臨更低的房地產貸款上限。因此，中小房企會加速退出市場，房地產市場的集中度會進一步提高。

再次，房價整體大漲的可能性基本杜絕，城市間分化的趨勢會更加明顯。之前每次全國性房價大漲，都必然伴隨著住房貸款的高速增長，而在住房貸款增速有限的情況下，房價整體大漲的可能性微乎其微。

對于大城市而言，本就是信貸資源供給過剩的局面，信貸要求對大城市房價的影響較小，影響其房價的基本面在于人口、城市發(fā)展、戶籍、限購等政策，長期增長的基本面沒有變化。而中小城市的信貸資源的受限，則會導致需求的減少與中小房企拋售的可能，進而導致房價與大城市進一步分化。

最后，一部分信貸資源會流向住房租賃。央行及銀保監(jiān)會在答記者問中，特別強調了“住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算”，這也打消了銀行發(fā)展住房租賃有關貸款的顧慮，進一步推進住房租賃市場的發(fā)展。

(作者為蘇寧金融研究院研究員)

標簽： 央行 房貸利率