對(duì)于房?jī)r(jià)的印象，你是否還停留在“一直漲”中?實(shí)際上，隨著“房住不炒”越來越深入人心，樓市的天平正在發(fā)生傾斜，甚至有些城市開始為房?jī)r(jià)下跌而煩惱，正在通過制定政策的方式限制房?jī)r(jià)跌幅。

相比于一線城市紛紛升級(jí)調(diào)控政策讓樓市退燒，部分三四線城市正在迎接“逆向”調(diào)控。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已有至少7城通過約談房企或出臺(tái)政策的形式，限制房企降價(jià)行為。但在降價(jià)行為背后，債務(wù)壓力大，資金回籠慢是部分房企不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)，一場(chǎng)房?jī)r(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)正在上演。

多地發(fā)布“限跌令”

之所以稱為“限跌令”，是因?yàn)椴糠址科蠡蛑薪樵诓扇〗档弯N售價(jià)格并明顯低于市場(chǎng)正常價(jià)格銷售或代理新建商品房時(shí)，受到了政府官方約談或制止。

8月21日，湖南岳陽發(fā)文規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格既不能高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%，成為了第一個(gè)祭出“限跌令”的城市。

8月31日，江蘇縣級(jí)市江陰也對(duì)樓市發(fā)文提出：嚴(yán)禁低價(jià)(如低于成本價(jià)、變相降價(jià)等)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。

江陰的“限跌令”之所以引人關(guān)注，因?yàn)樵摰貫榻?jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，一個(gè)縣級(jí)市的經(jīng)濟(jì)體量甚至高過了中西部地區(qū)的很多地級(jí)市。

備受關(guān)注的還有河北唐山。有媒體報(bào)道，唐山市政府在8月中旬約談了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，旨在打壓惡意降價(jià)，保持市場(chǎng)健康平穩(wěn)。而一年前，唐山還是樓市熱門城市，曾因房?jī)r(jià)上漲過快被主管部門約談。

從目前公布“限跌令”的城市看，各地主要打壓的是惡意降價(jià)行為，其中部分房企的銷售定價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，被認(rèn)為嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)。

房企回籠資金壓力大

房企降價(jià)銷售背后，原因?yàn)楹文?

銷售規(guī)模“由漲轉(zhuǎn)跌”，房企回籠資金壓力加大或是原因之一。

同策研究院根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局

公布的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，7月份，全國

商品住宅銷售面積為1.15億平方米，同比下降9.45%，環(huán)比下降40.6%。這也是近一年以來首次“由漲轉(zhuǎn)跌”，說明我國房地產(chǎn)銷售進(jìn)入下行通道。

而從開發(fā)資金結(jié)構(gòu)來看，銷售回款占融資的比例達(dá)到57.15%，比2020年高了3.9個(gè)百分點(diǎn)，國內(nèi)貸款占融資的比例為12.95%，比2020年下降了0.87個(gè)百分點(diǎn)，這說明房企融資主要靠銷售回款，并呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，未來房企融資主要靠“自身造血”。而銷售規(guī)模增長(zhǎng)首次“由漲轉(zhuǎn)跌”說明房企最核心的資金來源已經(jīng)開始下跌，房企回籠資金的壓力加大。

另外，債務(wù)壓力也是懸在部分房企頭上的一把“利劍”。

據(jù)同策研究院公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，今年房企到期債務(wù)規(guī)模達(dá)到1.2萬億，月均超過1000億。二季度房地產(chǎn)行業(yè)平均負(fù)債率為77.85%，較一季度下降了1.34個(gè)百分點(diǎn)，較提出“三道紅線”的2020年下降了1.23個(gè)百分點(diǎn)。這說明調(diào)控的效果開始顯現(xiàn)，房企都把降低負(fù)債，優(yōu)化“三道紅線”當(dāng)做首要戰(zhàn)略。但同時(shí)，愈加嚴(yán)厲的監(jiān)管措施也加速了一些房企暴露自身債務(wù)缺陷，房企債券違約的案例正在不斷增加。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)債券違約現(xiàn)象相比過去兩年明顯增加。僅6個(gè)月，已違約的房企就有12家。

同策研究員研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售較好的情況下，房企回籠資金償債較為容易，但是7月份以來，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入下行渠道，資金回籠較難，償債的壓力凸顯，為了現(xiàn)金流，降價(jià)銷售，以價(jià)換量，成為不少房企的選擇。

面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，世茂集團(tuán)董事長(zhǎng)許世壇就在中期業(yè)績(jī)會(huì)上提到，房住不炒、“三道紅線”、集中度管理等政策會(huì)持續(xù)，這樣的政策背景下，企業(yè)不再適合強(qiáng)調(diào)高增速，因此公司戰(zhàn)略“從攻轉(zhuǎn)防”，同時(shí)加大現(xiàn)金、回款率的考核。

許世壇稱，公司有做一些抵御市場(chǎng)下行的措施，公司對(duì)7月和8月的銷售進(jìn)行分析，整個(gè)行業(yè)的銷售出現(xiàn)下行，9月、10月公司安排了很多供貨和沖刺目標(biāo)，目前按揭額度仍有缺口，公司對(duì)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，提升對(duì)首付比例高購房者的優(yōu)惠措施。不僅如此，許世壇還透露，下半年將對(duì)價(jià)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，同時(shí)，加大價(jià)格優(yōu)惠措施。

不是“不能降”，而是“別瞎降”

“‘限跌令’是直接對(duì)應(yīng)了房企經(jīng)營壓力增大、市場(chǎng)去庫存環(huán)境惡化等情況。通過惡意降價(jià)進(jìn)行違規(guī)競(jìng)爭(zhēng)，顯然不可行。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，房企為了盡快回籠資金采取以價(jià)換量的方式可以理解，但部分房企打起價(jià)格戰(zhàn)的主意就值得警惕了。嚴(yán)控惡意降價(jià)不代表政府不允許房?jī)r(jià)下跌，而是不允許借降價(jià)來干擾市場(chǎng)秩序。

“如果房企無序降價(jià)，可能會(huì)引起業(yè)主的反對(duì)，造成很多新的情況和問題，類似砸售樓處的現(xiàn)象。同時(shí)，如果房企無序降價(jià)，則會(huì)干擾營銷秩序，對(duì)于同類房企的業(yè)務(wù)開展會(huì)有沖擊。”

其實(shí)，房?jī)r(jià)“限跌令”也不是新鮮事。每次樓市回調(diào)，開發(fā)商中都會(huì)涌現(xiàn)“降價(jià)潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出臺(tái)類似限制政策，也主要是以部分三四線城市為主。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“如果不實(shí)施限跌令，任由開發(fā)商降價(jià)，可能會(huì)造成劣幣驅(qū)逐良幣的狀況，品質(zhì)最差的項(xiàng)目會(huì)先啟動(dòng)營銷策略使價(jià)格下跌更厲害，而品質(zhì)好的反而賣不出去，這是不公平的。”

“其次，拿地時(shí)間早、地價(jià)較低的開發(fā)商能夠承受更大幅度的價(jià)格下跌，而對(duì)于很多近期拿了高價(jià)地的開發(fā)商、給當(dāng)?shù)毓卜?wù)配套做出巨大貢獻(xiàn)的開發(fā)商，是不公平的。”李宇嘉說。

在業(yè)內(nèi)分析人士看來，“限跌令”防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大漲大跌，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。當(dāng)前樓市已進(jìn)入雙向調(diào)控時(shí)代，“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下“穩(wěn)”字當(dāng)頭，防止大漲和防止大跌并存。(宗禾)

標(biāo)簽： 樓市 穩(wěn)字當(dāng)頭 雙向調(diào)控 限跌令