“那些勸你不要買法拍房的人，可能已經(jīng)在拍第二套了。”網(wǎng)上流傳的段子，恰是當前法拍房市場持續(xù)升溫的寫照。

法拍房，顧名思義，就是經(jīng)司法拍賣的房產(chǎn)，既有住宅、也有廠房等。借助于網(wǎng)絡司法拍賣的快速發(fā)展，法拍房由線下且少部分人關(guān)注轉(zhuǎn)向了線上，獲得了更多人的關(guān)注，并逐漸成為熱門。法拍房為什么會持續(xù)升溫?“撿漏”的余地還有多大?消費者購買法拍房時有哪些需要注意的事項呢?

多輪競拍，圍觀者眾是常態(tài)

“拍賣成交!”18日上午，南京市鼓樓區(qū)姜家園299號1幢一單元102室結(jié)束了第二次拍賣，起拍價720萬，保證金90萬。雖然只有8人報名、291人設置提醒，同樣引發(fā)了17217次圍觀。在經(jīng)歷了117次激烈出價后，最終以848萬的價格成交，遠低于該房屋1600多萬元的市場價。

引發(fā)眾多圍觀，是法拍房競拍過程中的常見狀況。7月16日上午，在經(jīng)過94輪加價競拍后，南京市建鄴區(qū)吳侯街158號16幢3101室住房最終以最高價641萬元成交。這是一套建筑面積121.51平方米、套內(nèi)建筑面積97.26平方米的住宅，評估價為656萬元，一拍起拍價460萬元，保證金40萬元。自7月15日10時開拍以來，共計26人報名、554人設置拍賣提醒、18046人次圍觀。

前不久結(jié)束拍賣的南京市雨花臺景明佳園秋景苑6幢2單元504室經(jīng)濟適用房，雖然只有7人報名、218人設置提醒，卻吸引10189次圍觀。最終成交價119.3萬元，比起拍價高出29萬元，低于成交時市場價10.39%。

阿里拍賣，是全國最大的司法拍賣平臺，拍賣內(nèi)容涵蓋了房產(chǎn)、資產(chǎn)、珍品奢侈品等，2017年成交額達到千億級別。去年一年，全國住宅房上線17萬套，成交8.8萬套;商業(yè)房上線9萬套，成交2萬多套。在江蘇，去年住宅房上線1.8萬余套，成交1.1萬余套;商業(yè)房1萬多套，成交3千多套。

阿里拍賣提供的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份，江蘇9個設區(qū)市線上拍賣住宅成交總量共計604套。其中，蘇州市以125套的成交量在全省排第一，成交均價16897元/平方米，平均溢價率達到34.76%，處于2018年以來溢價率較高水平。鹽城市位居第二，線上拍賣住宅成交90套，成交均價5336.81元/平方米，平均溢價率6.34%。無錫市緊隨其后，線上拍賣住宅成交87套，成交均價10894.41元/平方米，平均溢價率35.68%，均處于近半年來的較高水平。

價低且透明度高，法拍房持續(xù)升溫

南京市民施先生已經(jīng)看中了一套房子，正在等開拍時間。“去年通過法院的APP看到法拍房活動，主要是價格便宜，起拍價270萬元，十幾次加價吧，最終380萬元成交，也低于市場價。”他說，最近明顯感覺到法拍房的宣傳力度加大了，身邊很多人都在談這個房子，想?yún)⑴c的人也不少。

“總體來說，法拍房成交量呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。”阿里司法拍賣相關(guān)人士說，這與司法網(wǎng)拍發(fā)展趨勢基本一致。

2012年，司法拍賣正式觸網(wǎng)。目前，全國99%的法院都已經(jīng)開設了淘寶店鋪，拍賣的包括房產(chǎn)在內(nèi)的司法查封資產(chǎn)數(shù)量也日漸增長。截至今年3月末，全國超過3400家法院通過阿里司法拍賣平臺進行涉訴財產(chǎn)處置，共計進行網(wǎng)拍超過146萬次，網(wǎng)拍標的物超過92萬件，網(wǎng)拍平均成交率約85%。

價格低，是法拍房受青睞的主要原因之一。一般來說，法拍房一拍起拍價不得低于房產(chǎn)評估價的70%，如果流拍，則需在30天內(nèi)在同一個網(wǎng)站啟動第二次拍賣，起拍價不得低于一拍起拍價的80%，合算下來相當于房產(chǎn)評估價的56%。

不僅如此，通過司法網(wǎng)拍成交的法拍房，沒有交易傭金。南京市中級人民法院執(zhí)行指揮中心副主任孫軍說，與二手房相比，法拍房除了需要繳納法律規(guī)定的稅費外，目前不需再繳納其它費用。不過他說，隨著法拍房參與人數(shù)越來越多，最后成交價高于市場價的情況也時有發(fā)生。

在孫軍來看，房產(chǎn)情況的透明度不斷提高，也是法拍房關(guān)注度提高、成交量提升的重要因素。“房產(chǎn)在法院處置之前，需要進行詳細的調(diào)查，包括權(quán)屬、共有人、房產(chǎn)性質(zhì)、債權(quán)債務關(guān)系、占用使用情況、位置結(jié)構(gòu)、附屬設施、裝修裝飾、已知瑕疵、欠繳稅費等等內(nèi)容。”他說，這些情況都會在拍賣公告中進行說明。

2018年6月，南京江寧瑞景文華小區(qū)142號別墅進行拍賣。這是繼2014年一拍、二拍、變賣均無果后的再次拍賣。不同的是，在此輪拍賣中，法院將該別墅所涉及的案件情況以重大瑕疵提醒的方式進行了全部公示，起拍價435萬元，比周邊二手房價格低800多萬元，引發(fā)市場高度關(guān)注，經(jīng)過138輪競拍、93次延時，最后以786萬元的價格成交。

是否參與競買法拍房，交付難是一大顧慮，主要表現(xiàn)為買了房卻住不進去。對此，2019年江蘇省高級人民法院專門發(fā)文，明確規(guī)定嚴禁在拍賣公告中表述“法院不負責騰空”。孫軍說，對于成交的法拍房，法院要負責裁定過戶、滌除權(quán)利負擔、負責騰空交付。“也就是說，競買人最終拿到的房子，是一套干干凈凈的房子，除法律規(guī)定外，沒有任何的債權(quán)債務關(guān)系、無人占用，跟買到的二手房是一樣的。”他說，這大大減輕了購買人的心理負擔，激發(fā)了參與競拍的積極性。

解決痛點，司法網(wǎng)拍催生新產(chǎn)業(yè)

隨著越來越多的法院在網(wǎng)絡上公開拍賣查封資產(chǎn)，法院案件多、人手不足的矛盾加劇。在這種背景下，司法網(wǎng)絡拍賣服務機構(gòu)(下文簡稱“拍服機構(gòu)”)應運而生。“現(xiàn)在南京市每家區(qū)級法院都有合作的拍服機構(gòu)。”孫軍說，這些機構(gòu)可以處理拍賣中大量繁雜的事務性工作，比如查封資產(chǎn)的保管、咨詢、實地看樣以及金融咨詢服務。

2016年，最高人民法院正式發(fā)文引進司法網(wǎng)絡拍賣輔助第三方機構(gòu)。隨后，一批相關(guān)公司成立。同倫拍拍科技服務有限公司成立于2018年，在司法拍服行業(yè)已經(jīng)處于頭部位置，已與全國300多家中級法院建立了合作關(guān)系，累計服務房產(chǎn)網(wǎng)拍近3萬套，成交近2萬套。“司法網(wǎng)拍越來越規(guī)范，信息的有效充分披露能夠盡量避免糾紛。”該公司董事長成敏說，為了能夠在公示中盡可能全面展示，公司除了帶人實體看房之外，還通過VR等最新技術(shù)直播房屋狀況，同時通過多渠道宣傳和推廣，增加人群的關(guān)注度，以此提高溢價率、成交率，提升拍品的價值。“無論是對于法院還是申請執(zhí)行人以及被執(zhí)行人來說，這都是一件好事。”

再比如金融服務。按照拍賣要求，競買人要先提供房屋評估價一定比例的保證金，競拍成功后，通常需要在一個月內(nèi)提供全部尾款。而按照目前的銀行按揭貸款審批放款實際所需的時間，一個月的期限難以獲得銀行貸款。這就要求，有與之相配套的墊資等金融服務。

不過，需要提醒的是，“法拍房是涉訴財產(chǎn)，競買人一旦成功拍下又反悔的話，之前提交的保證金按規(guī)定不予退還。”阿里拍賣的工作人員告訴記者。

記者從南京市中級人民法院執(zhí)行指揮中心獲悉，為了解決競買人的資金問題，南京市中級法院于2017年推出了保證金保險業(yè)務，今年正嘗試推出法拍房個人貸款保險。

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