進(jìn)入2022年，蘇州的信貸政策出現(xiàn)松動(dòng)，居民房貸利率下調(diào)、放款加快，購(gòu)房者的信心逐漸修復(fù)。然而，突如其來(lái)的疫情打亂了原來(lái)正常的節(jié)奏，從2月13日發(fā)現(xiàn)新冠肺炎病例以來(lái)，蘇州進(jìn)入了全民抗疫狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，不少項(xiàng)目積極響應(yīng)蘇州防疫要求，售樓處關(guān)閉、樓盤延期開盤。

令人關(guān)注的是，疫情之下，蘇州樓市的“小陽(yáng)春”能否來(lái)臨？展望接下來(lái)的樓市，又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？

多個(gè)項(xiàng)目關(guān)閉售樓處或延期開盤

從2月13日開始發(fā)現(xiàn)新冠病例以來(lái)，蘇州就進(jìn)入全民抗疫狀態(tài)。在此背景下，2月17日，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)做好全市房地產(chǎn)領(lǐng)域疫情防控工作的通知》。通知提出，要暫停線下聚集性活動(dòng)，鼓勵(lì)各企業(yè)通過線上開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，暫停大規(guī)模線下開盤、交付、推廣會(huì)等聚集性活動(dòng)。

新京報(bào)記者獲悉，今年1月，蘇州市區(qū)共有15個(gè)商品住宅項(xiàng)目獲取預(yù)售證，總計(jì)4615套房源。其中，吳中區(qū)成為推貨主力，有6個(gè)項(xiàng)目取證，共2452套房源，吳江區(qū)和相城區(qū)也各有4個(gè)項(xiàng)目取證。而在疫情影響下，不少項(xiàng)目積極響應(yīng)蘇州防疫要求，售樓處關(guān)閉、樓盤延期開盤，以位于高新區(qū)獅山核心區(qū)的明星樓盤獅子山瀾庭為例，2月14日，其在官方微信公眾號(hào)上發(fā)布了售樓處暫停接待的公告；另外不少原本在2月份有開盤、加推計(jì)劃的樓盤，也宣布延后開盤、等待通知。

而在此之前，隨著糾偏政策的持續(xù)作用，蘇州樓市預(yù)期向好，2022年開年首月，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，新房、二手房成交雙雙上揚(yáng)，房?jī)r(jià)環(huán)比小幅上漲，但整體延續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

其中，在新房市場(chǎng)方面，在延續(xù)2021年末上行趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，加之蘇州春節(jié)期間多個(gè)樓盤“不打烊”，新房成交量持續(xù)上升。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1月，蘇州新房成交6880套，環(huán)比上漲14.90%，成交量自2021年10月起連續(xù)3月上升，不過，較去年同期仍下滑7.01%；從價(jià)格來(lái)看，2022年1月，蘇州新房成交均價(jià)為24254元/平方米，環(huán)比上漲1.54%，同比則下跌10.61%。

而在二手房市場(chǎng)方面，從今年1月的數(shù)據(jù)來(lái)看，成交量也出現(xiàn)了止降轉(zhuǎn)升的趨勢(shì)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2022年1月，蘇州二手房成交量為4614套，環(huán)比上漲29.68%，不過，同比仍下滑22.43%；二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為28976元/平方米，環(huán)比微漲0.09%，同比下跌1.01%。

值得一提的是，在購(gòu)房需求熱度方面，據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年春節(jié)后至疫情前，蘇州市新房購(gòu)房需求熱度指數(shù)為105.4，比1月的53.9接近翻倍，與2021年下半年的平均熱度79.83相比也上漲了32%，不過由于疫情的原因，隨后需求熱度又再次回到相對(duì)低點(diǎn)。

疫情等因素致蘇州樓市“小陽(yáng)春”或延遲到來(lái)

對(duì)于蘇州市場(chǎng)此前出現(xiàn)的回暖勢(shì)頭，同策研究院高級(jí)分析師李霄霄分析，2021年底、2022年初，全國(guó)樓市調(diào)控導(dǎo)向出現(xiàn)調(diào)整窗口，央行也再次降準(zhǔn)降息，一系列的利好信息給市場(chǎng)帶來(lái)一定的信心，加之銀行房貸審批明顯加快，蘇州市場(chǎng)出現(xiàn)了觸底調(diào)整的信號(hào)。但是，隨后在疫情影響下，蘇州樓市的正常節(jié)奏又被打亂。

值得關(guān)注的是，即將到來(lái)的3月份，向來(lái)是樓市傳統(tǒng)旺季的“小陽(yáng)春”，對(duì)于疫情影響下的蘇州樓市來(lái)說，今年的“小陽(yáng)春”還會(huì)出現(xiàn)嗎？對(duì)此，李霄霄分析稱，春節(jié)后蘇州出現(xiàn)疫情，部分售樓處關(guān)停、轉(zhuǎn)為線上銷售，另有部分售樓處雖然開放，但客流量也不多，將影響當(dāng)月及未來(lái)3月份的成交量，“從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)及市場(chǎng)反饋來(lái)看，市場(chǎng)并未出現(xiàn)‘小陽(yáng)春’跡象，1月份的房?jī)r(jià)上漲也是開發(fā)商收回折扣后的正常價(jià)格，并不是房?jī)r(jià)新一輪上漲的信號(hào)?！?/p>

不過，在無(wú)錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)張斌看來(lái)，“蘇州房地產(chǎn)的需求還在，去年蘇州GDP位列江蘇第一、第三批次集中供地也還是健康有序的，此外，隨著國(guó)家貨幣政策及財(cái)政政策的落地實(shí)施，未來(lái)必將迎來(lái)蘇州房地產(chǎn)的‘小陽(yáng)春’?！?/p>

“小陽(yáng)春還會(huì)來(lái)臨，最多也就是遲到，蘇州市場(chǎng)本身沒有問題，只是疫情打亂了節(jié)奏。”上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，這一階段或成為“蓄水”的一大時(shí)間窗口，一些消費(fèi)者原本只是有購(gòu)房的想法，這段時(shí)間或轉(zhuǎn)化成實(shí)際的購(gòu)房動(dòng)能。與此同時(shí)，盧文曦強(qiáng)調(diào)稱，蘇州今年的“小陽(yáng)春”跟去年“小陽(yáng)春”有所不同，去年可能市場(chǎng)情緒有所焦慮，預(yù)計(jì)今年可能是一個(gè)比較正常、常規(guī)節(jié)奏上的“小陽(yáng)春”，市場(chǎng)情緒、房?jī)r(jià)等方面應(yīng)該屬于可控范圍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，蘇州樓市“小陽(yáng)春”存在一定的預(yù)期，但受疫情的不確定性影響，疊加當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望情緒仍然存在，蘇州今年的樓市“小陽(yáng)春”或會(huì)延遲到來(lái)，且市場(chǎng)熱度大概率不及去年同期。

58安居客房產(chǎn)研究院研究總監(jiān)陸騎麟也認(rèn)為，今年隨著房貸利率的下調(diào)及政策調(diào)整，市場(chǎng)底部逐漸明確，然而由于疫情的影響，預(yù)計(jì)蘇州購(gòu)房者需求熱度出現(xiàn)下跌。不過從各地疫情的發(fā)展情況來(lái)看，都能在短期內(nèi)得到控制，如果房企后續(xù)加大供應(yīng)，3月的蘇州樓市“小陽(yáng)春”還是可以期待的。

疫情后樓市有望出現(xiàn)階段性復(fù)蘇，購(gòu)房需求或升級(jí)

如果不局限于“小陽(yáng)春”，展望蘇州今年整體樓市的走勢(shì)，其又將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展態(tài)勢(shì)？

對(duì)此，李霄霄指出，考慮到蘇州市場(chǎng)會(huì)存在部分積壓的購(gòu)房需求，疊加樓市調(diào)控導(dǎo)向階段性調(diào)整窗口來(lái)臨等因素，預(yù)計(jì)蘇州疫情結(jié)束后市場(chǎng)將出現(xiàn)階段性復(fù)蘇，成交量有望回升，但全年尤其是下半年商品住宅市場(chǎng)形勢(shì)依然不樂觀，需結(jié)合未來(lái)政府政策的變化及力度來(lái)進(jìn)一步研判。

不過，在中指研究院蘇州分院分析師金珂看來(lái)，雖然突發(fā)的疫情使蘇州2月開盤潮暫時(shí)失約，但蘇州樓市復(fù)蘇仍有希望，“樓市的冷暖主要還是取決于樓市政策和金融環(huán)境等其他因素，預(yù)計(jì)今年上半年蘇州樓市還是會(huì)逐漸有所回暖，更多純新盤也會(huì)選擇適時(shí)入市?！?/p>

“蘇州疫情之后，估計(jì)市場(chǎng)偏穩(wěn)健，肯定沒有大行情，但往下跌的空間也不大。從新房去化周期來(lái)看，基本處于供求平衡的狀態(tài)?！币拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭如是說。而梁楠分析稱，預(yù)計(jì)進(jìn)入今年二季度，蘇州樓市熱度或?qū)⒂兴厣?；從房?jī)r(jià)方面來(lái)看，由于蘇州樓市調(diào)控政策較為嚴(yán)苛，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)水平整體保持平穩(wěn)，不排除小幅波動(dòng)的可能性。

事實(shí)上，蘇州作為長(zhǎng)三角區(qū)域的核心城市之一，產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)，常住人口穩(wěn)定增長(zhǎng)，這為樓市的穩(wěn)定提供了基本面。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，在面對(duì)特殊事件沖擊時(shí)，短期受到影響是確定的，但蘇州樓市的需求并不會(huì)消失，而是短時(shí)間被壓抑，隨后還將釋放；值得關(guān)注的是，在疫情之后購(gòu)房需求甚至還將有進(jìn)一步升級(jí)的趨勢(shì)，對(duì)品質(zhì)居住的需求更高。

“從數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年-2019年蘇州市新建商品住宅的套均成交面積大約是110平方米，而最近兩年套均面積增長(zhǎng)約了10平方米，可見其購(gòu)房需求發(fā)生了結(jié)構(gòu)性的變化?！迸撕品Q，不論是居住面積還是居住品質(zhì)，此類需求升級(jí)的趨勢(shì)或仍將持續(xù)。

新京報(bào)記者 張曉蘭

編輯 楊娟娟 校對(duì) 趙琳

標(biāo)簽： 房地產(chǎn)市場(chǎng) 商品住宅