過去這幾個月，政策春風頻吹，樓市松綁頻傳。
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不少人留言問我們，最近這么多利好消息，樓市接下來該報復性回暖了吧。
的確，從年初開始，加快貸款審批、降低貸款利率、降低首付比例、發(fā)放購房補助等一系列大大小小的刺激政策相繼出臺。
如果說之前，加入樓市松綁隊列的都是一些小城市，那么鄭州、哈爾濱、福州、蘭州四個省會城市，腕夠大了吧！
就在本周，蘇州放出消息，二手房限售由5年改為3年，社保繳納由此前的三年內在蘇州連續(xù)繳納社保2年及以上，改為三年內在蘇州累計繳納2年即可。
就在昨天，南京溧水區(qū)和六合區(qū)的限購政策也有調整，外地人購首套房不需提供社保證明。
上海臨港......
這些算是利好嗎？都是利好，但琢磨細則，字里行間全是“克制”。
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樓市為什么需要復蘇？
用官方的話說，經濟增長著力點要放在內循環(huán)上，個別受疫情沖擊較為嚴重的地方，在房地產方面做適度寬松，鼓勵合理住房消費，有利于提振經濟。
說直接點，今年以來，內憂外患，財政吃緊，疫情防控支出還在擴大，得想辦法補充彈藥。
關于土拍的數據，不羅列了，網上都可以查到。
畢竟面包不好賣了，面粉自然沒人搶。
以哈爾濱為例，根據同策同程的數據，2021年商品住宅成交面積同比下降28%，成交均價同比下降6%?？硕鹪?月庫存月報中指出，哈爾濱面臨去化周期大于30個月且同環(huán)比齊增，整體庫存風險很大。
2021年鄭州商品住宅成交面積同比下滑約25%，成交金額同比下滑約22%。
政策不出不行！
今年的情況也不樂觀。都說金三銀四，可三月份全國26個二三線城市盡顯疲態(tài)，商品住宅成交面積同比跌幅擴至46%。四月就不提了，全是疫情。
其他數據，手頭還有一堆，總之就是“量價齊跌”。
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樓市“短期”會復蘇嗎？
很難。
首先，政策容易松動的城市，本身市場就不活躍。
不僅三四五線城市是這樣，一些二線城市也是。不要光看新房交易數據，要配合看二手房交易數據，死水一灘。
其次，即便蘇州、南京這樣的重點城市有動作，那也是小動作。
二手房限售由5年改為3年，只是促進合理需求釋放，有保有壓，并不是大力刺激。南京的溧水和六合距離主城近50公里，跟北京懷柔限購松綁一樣，沒有太大的意義，都是內部自己消化。
政策為什么就不敢再用力一點？“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”這個主基調根本沒變，一線和強二線城市依然嚴控中，誰出頭，打誰頭，保不齊文件今天發(fā)，明天就撤回。地方一點辦法都沒有。
第三，也是最重要的一點，需求變弱。
其實從2015年開始，樓市就已經進入整體供大于求的階段，棚改硬是制造出了需求。之后發(fā)生的事情，大家都知道了。
現在呢？房價不僅僅影響到居民消費能力，甚至影響到生育積極性。以前六個錢包強行上，是因為房子一直漲，上車就能賺錢，順帶滿足居住需求。
現在不漲了，完全為了居住而買房，就沒那么堅決了。更關鍵的是，幾年前買房、炒房的中產人群，對收入沒信心，對新房能否交付沒信心，對房價沒信心。
從我們了解的情況看，剛需該買還是會買，就是挑剔城市，剛改現在很搖擺，加上舊房子遲遲賣不掉，賣不出好價格。這些都是連鎖的。
市場信心的修復需要時間，樓市不是機器，插上電源它就能懟開了，利好政策的意義在于盡可能止跌，而止跌不一定會上漲。
光有政策，口袋沒錢也沒用。
畢竟首付哪怕降到一成，分期不用付了？錢哪里來？不少買房人，第一次認真考慮這個問題。
結
疫情反撲，大環(huán)境大家也看到了，先生存。
可以預見，未來幾個月，會有一輪又一輪的樓市松綁政策相繼出臺，畢竟不能等到快不行了，再人工呼吸。
但是，不要把三四線城市的政策，套用到一線和強二線，一城一策早就定調。
現在能干嘛？買新房自住的，可以出手了，換房的要抓住接下來可能出現的短暫窗口期，快速果斷完成優(yōu)化整合。
投資堅決不瞎買，尤其便宜貨，尤其公寓，尤其中介天天發(fā)廣告的那些畫餅盤。
窗口期是什么時候？關注核心城市政策調整，明年再看吧。
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