美的置業(yè),需要加強對各地項目質(zhì)量把控。
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來源 | 經(jīng)理人傳媒旗下《經(jīng)理人》雜志
全媒體記者/孫晨
作為美的置業(yè)在蘇州市區(qū)的第一個項目——云賦花園,本應(yīng)以質(zhì)量取勝,繼而俘獲業(yè)主“芳心”,為后續(xù)新項目打好口碑,不過,近期卻有業(yè)主向記者爆料該樓盤一、二期部分地下停車坪存在嚴重質(zhì)量問題。
今年以來,房地產(chǎn)行業(yè)暴雷仍舊層出不窮,而據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積同比分別下降8.0%、22.2%。大趨勢下,房企日子也不好過,美的置業(yè)前三季度營收、凈利雙降,前十個月合同銷售金額、銷售面積大幅銳減。
地庫被曝出質(zhì)量問題
近日,由蘇州悅輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)的云賦花園業(yè)主向記者爆料該樓盤部分地下停車坪存在嚴重質(zhì)量問題、展示區(qū)效果與交付效果嚴重不符。
質(zhì)量方面,云賦花園部分地下停車場地坪存在混凝土強度不達標,導(dǎo)致出現(xiàn)了起塵跑砂、出現(xiàn)裂縫、地庫滲水等問題,一、二期都存在或多或少的質(zhì)量問題。
圖/一期部分質(zhì)量問題 (業(yè)主供圖)
圖/二期部分質(zhì)量問題 (業(yè)主供圖)
圖/地庫滲水 (業(yè)主供圖)
宣傳方面,銷售人員稱這是美地置業(yè)在蘇州的第一個項目、也是標桿項目,所有產(chǎn)品都是沒有考慮太多成本,都是以高標準去執(zhí)行的。同時,拍視頻向業(yè)主展示地庫樣貌。
圖/銷售人員宣傳地庫(業(yè)主供圖)
不過,到了交付之時,地庫展示區(qū)效果與交付區(qū)效果則存在明顯不一的情形。
圖/展示區(qū)與交付區(qū)對比(業(yè)主供圖)
據(jù)了解,云賦花園項目位于蘇州高鐵新城核心區(qū)域,緊鄰高鐵北站及地鐵二號線大灣站,建筑面積23.73萬平方米,樓盤均價約2.75萬元/平方米,開發(fā)商是美的置業(yè)持股95%的蘇州悅輝房地產(chǎn)發(fā)展有限公司,物業(yè)是美的物業(yè)管理有限公司。
實際上,早有業(yè)主在領(lǐng)導(dǎo)留言板就地庫相關(guān)質(zhì)量留言反饋。在4月份,某業(yè)主留言稱,云賦花園地庫質(zhì)量不達標,經(jīng)實地勘察,地庫出現(xiàn)漏水、滲水、開裂、跑沙、修補、拼接等明顯問題。
蘇州相城區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督中心回復(fù)稱,經(jīng)現(xiàn)場核查,目前已完成部分維修工作,剩余維修因疫情原因,維修進度有所滯后,我局已要求建設(shè)單位盡快組織力量開展維修工作。
5月份,又有業(yè)主反饋云賦花園一起地庫質(zhì)量奇差無比,與樣板展示與差別很大,才交付使用不到1年就像用了10年的地庫一樣了。
10月份,有多位業(yè)主反映云賦花園地庫存在嚴重質(zhì)量問題,例如開裂,滲水,跑沙,不平等現(xiàn)象,尺寸也與圖紙不符,效果與展示區(qū)相差甚遠等等。住建局的回復(fù)確認了云賦花園部分地下車庫存在質(zhì)量問題。
據(jù)業(yè)主向記者提供的《蘇州云賦花園面談紀要》顯示,4月23日,已有業(yè)主反映二期地庫滲漏問題,彼時,開發(fā)商的回復(fù)是地庫目前處于施工中,尚未施工完成,預(yù)計6月底左右完成施工(視疫情發(fā)展情況而定)。
另外,據(jù)業(yè)主提供的《云筑一期地庫滲漏維修計劃及方案》,開發(fā)商給出的地坪維修計劃最晚在10月30日完成,同時,開發(fā)商也強調(diào)疫情管控影響可能會延長維修工期。
這兩份文件再次確認了云賦花園一、二期部分地庫存在質(zhì)量問題,業(yè)主向記者表示,開發(fā)商是給出了解決方案,但實際結(jié)果是沒有按約定時間維修完成,所謂修好的地方全都是補丁,沒有達到展示區(qū)效果。
業(yè)主們的訴求是:開發(fā)商解決地庫滲水、開裂、起砂等質(zhì)量問題以及地坪交付實物和展示區(qū)效果一致等等。
值得指出的是,因云賦花園地下停車場存在上述質(zhì)量不達標的問題,不具備交付條件,部分業(yè)主擬定了《地下停車位拒收函》,要求開發(fā)商按照國家法律法規(guī)要求,必須達到相關(guān)標準和要求再通知業(yè)主接收車位。若二期停車庫到交付日期(11月30日),質(zhì)量仍未達標,對業(yè)主造成的一切損失由開發(fā)商承擔(dān),直至質(zhì)量合格交付。
圖/地下停車位拒收函(業(yè)主供圖)
對于云賦花園地下車庫存在的質(zhì)量問題以及整改方案,《經(jīng)理人》雜志全媒體致函美的置業(yè),但截至發(fā)稿,未獲得回復(fù)。
營收、凈利雙降,多公司成被執(zhí)行人
因疫情等多方面的影響,國內(nèi)許多行業(yè)并不景氣,對于房地產(chǎn)行業(yè)而言,雖然從上至下出臺了很多利好政策,改善融資環(huán)境,但許多房地產(chǎn)企業(yè)過得并不如意,甚至于爆雷事件頻發(fā)。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),前三季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資103559億元,同比下降8.0%。商品房銷售面積101422萬平方米,同比下降22.2%,其中住宅銷售面積下降25.7%。商品房銷售額99380億元,下降26.3%,其中住宅銷售額下降28.6%。
可見,不管是開發(fā)端還是銷售端,房地產(chǎn)行業(yè)整體情況都不容樂觀。具體到本文主角美的置業(yè)上面,2022H1,美地置業(yè)營收、凈利雙雙下滑,分別為316.6億元、15.38億元,同比分別下降4.16%、28.63%,盈利能力大幅下降。
前三季度,美的置業(yè)未經(jīng)審核的營收進一步下滑,營業(yè)收入487.09億元,同比減少減少33.84億元,降幅6.5%;凈利潤情況有所改善,為45.22億元,同比減少2.11億元,降幅4.45%。不過,公司的貨幣資金則較上年同期大幅減少近24億元至235.85億元,降幅9.19%。
現(xiàn)金流是企業(yè)的核心,房地產(chǎn)企業(yè)更是尤為看重現(xiàn)金流,畢竟不管是買地還是開發(fā)項目,背后都需要大量的資金做支持,對于美的置業(yè)而言,2022H1現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為232.18億元,足以覆蓋短期借款金額134.54億元,但不可忽略的是,美的置業(yè)應(yīng)付賬款及票據(jù)金額高達319.30億元,兩者金額合計近454億元,是貨幣資金無法覆蓋的。另外,公司的非流動負債405.62億元,其中長期借款就高達396.86億元。
財報顯示,美地置業(yè)2022H1流動資產(chǎn)高達2508.18億元,其中存貨就高達1613.86億元,占比近63%,這也要求公司要持續(xù)加強銷售回款,即將房子賣出去,才能回籠現(xiàn)金流。然而中報顯示,美的置業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈流出30.88億元,去年同期為凈流入47.66億元,可見,加強銷售回款任重而道遠。
從銷售數(shù)據(jù)來看,根據(jù)美的置業(yè)發(fā)布的公告,公司(含集團及其合營企業(yè)、聯(lián)營企業(yè))未經(jīng)審核前十個月的合同銷售金額為677.4億元,同比大幅減少約515億元,降幅43.21%;已售建筑面積約537.8萬平方米,同比大幅減少約474萬平方米,降幅46.83%,這也意味著銷售回款情況或許并不樂觀。另外,不管是合同銷售額還是銷售面積,都比行業(yè)數(shù)據(jù)要差。
值得一提的是,美的置業(yè)在11月14日擬申請注冊中期票據(jù),規(guī)模為50~150億元之間,但次日進行信息更新,融資規(guī)模變更為150億元,并已獲得中國銀行間市場交易協(xié)會受理。若能成功發(fā)行,則可大大緩解其資金壓力。
作為美的置業(yè)發(fā)債主體的美的置業(yè)集團有限公司企業(yè)自身風(fēng)險不多,不過,集團下屬企業(yè)的風(fēng)險確是不容忽視,企查查顯示,美的置業(yè)集團共有14家成員企業(yè)成為被執(zhí)行人、執(zhí)行次數(shù)共計21次,合計金額共計約1811萬元。
實際上,美的置業(yè)上述成員企業(yè)成為被執(zhí)行人多發(fā)生在11月份,其中貴陽美的新時代房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在11月18日新增6條被執(zhí)行人記錄,被執(zhí)行總金額249.35萬元;遵義鑫樽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在10日、24日新增2條被執(zhí)行人記錄,金額為11.51萬元;遵義市美創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在9日新增2條被執(zhí)行人記錄,金額為24.4萬元;遵義市美濱房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在24日新增1條被執(zhí)行人記錄,金額91.18萬元。