2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設部網(wǎng)站發(fā)布的一則《通知》在房地產(chǎn)市場引發(fā)輿論漩渦，這則《關于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設領域全文強制性工程建設規(guī)范公開征求意見的通知》中明確提出，“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”，這也是住建部首次提議房產(chǎn)交易以套內(nèi)使用面積計價，此舉對于樓市有何影響，揚子晚報記者進行了采訪。

規(guī)范之一：住建部首提“以套內(nèi)使用面積交易”

在這份涉及38項強制性工程建設規(guī)范中，包括了《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，該規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術經(jīng)濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術措施而制定的。意見稿提出，住宅項目建設、使用和維護必須遵守本規(guī)范。

揚子晚報記者注意到，在其中第2.4.6條指出“住宅建筑應以套內(nèi)使用面積進行交易”，意見稿中還寫道，這一條是居民關注的焦點問題，關系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，從而加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

據(jù)悉，這38項規(guī)范是由住建部組織中國城市建設研究院等單位聯(lián)合起草，在征求各地住建部門及相關單位意見的同時，也向社會公開征求意見，截止時間為今年3月15日。

規(guī)范之二：四層樓以上應安裝電梯

除了建議按套內(nèi)使用面積交易之外，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還對電梯安裝提出規(guī)定，要求四層及四層以上的新建住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

業(yè)內(nèi)人士介紹，每個設置電梯的居住單元應至少設有1臺可容納擔架的電梯，且電梯轎廂尺寸也有具體限定，不應小于為1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應小于0.90米。此外，十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設置電梯不應少于2臺，其中設置可容納擔架的電梯不應少于1臺。

對于老舊住宅加裝電梯的，也要求加裝電梯的載重量不應小于300千克，轎廂門凈寬度不應小于0.80米。

規(guī)范之三：新建住宅需全裝修交付

《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還提出，城鎮(zhèn)新建住宅需全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調(diào)、燃氣、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

同時，住宅交付時應當具備接通水、電、燃氣、暖氣等條件，配套設施具備交付使用條件，安全防護設施驗收合格。另外，還對房屋驗收交付給出詳細標準，如防水墻、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面粘結牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫等等。

此外，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還提出住宅使用年限不低于50年，即房屋建筑在正常設計、正常使用、正常維護下所應達到的工作年限。

專家解讀

觀點一：購房成本無影響

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，是否按套內(nèi)使用面積計價，對于購房者的實際購房成本支出基本沒有影響。其主要影響的是部分打著“擦邊球”賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

他還支出，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，有可能導致社區(qū)品質(zhì)下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

觀點二：套內(nèi)使用面積≠套內(nèi)建筑面積

南京工業(yè)大學天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華告訴揚子晚報記者，在住建部2001年頒布的商品房銷售管理辦法中明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積。在過去的房產(chǎn)證和如今的不動產(chǎn)證上，都記載著房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積，尚無“套內(nèi)使用面積”的提法。

以重慶市為例，當?shù)厥前凑仗變?nèi)建筑面積計價的，即建筑面積與公攤面積的差額面積。不過，在此次公布的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中，寫明的卻是按“套內(nèi)使用面積”計價。

吳翔華指出，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積，目前的產(chǎn)權證上并未標注套內(nèi)使用面積，因而按照套內(nèi)使用面積計價并不具備可操作性。

觀點三：購房者今后將明白消費

2018年，一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章引發(fā)買房人強烈共鳴，新華社、人民日報等媒體也發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。重慶市早在2002年便以地方法規(guī)的形式，對商品房的計價方式做出明確規(guī)定，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，此舉的最大益處是讓購房者明明白白消費，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，從何保護購房者的合法權益。

至于對房價的影響，業(yè)內(nèi)人士指出并無直接關聯(lián)，如果按照套內(nèi)使用面積計價的話，在房產(chǎn)總價不變的情況下，單價將會明顯上漲。

觀點四：政策落實尚需時日

針對該規(guī)范的具體落實時間，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，這只是工程建設規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠，即使成為正式文件，仍不確定是建議標準還是規(guī)定強制標準。如果出臺套內(nèi)使用面積計價，還要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接。

不過，從長期趨勢來看，他認為國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理等現(xiàn)象，都將隨著樓市的發(fā)展而有所改變。