在舊改新政的春風(fēng)下，沉寂已久的東莞舊改市場(chǎng)似乎有了復(fù)蘇跡象。

5月29日，頤盈實(shí)業(yè)以3.92億元總價(jià)，拿下大嶺山矮嶺冚村舊改地塊。規(guī)則交替時(shí)的落錘者還有海德集團(tuán)，今年4月以16.7億摘得東莞年內(nèi)首個(gè)舊改。此外，5月22日，長(zhǎng)盈房地產(chǎn)以4.7億元競(jìng)得東莞道滘鎮(zhèn)蔡白南島舊改地塊。

不過(guò)，也有一些舊改項(xiàng)目遇到了障礙。原定于29日出讓的另一宗地塊，即大嶺山連平舊改地塊因故終止出讓，具體原因暫未披露。今年以來(lái)，大嶺山下高田村舊改及虎門富馬片區(qū)舊改兩宗優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目也被終止掛牌招商。

(資料圖)

東莞舊改市場(chǎng)一直與政策面強(qiáng)相關(guān)，上述分化的現(xiàn)象背后是東莞舊改正陷入調(diào)整期。今年初，東莞印發(fā)全面加快“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)的通知，提出改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式。

與此同時(shí)，東莞近日召開(kāi)以深度城市化推動(dòng)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)員大會(huì)，提出未來(lái)5年推動(dòng)90個(gè)舊村改造。值得思考的是，在東莞城市更新進(jìn)程急需全面重啟的背景下，舊改市場(chǎng)格局會(huì)出現(xiàn)什么變化？

受訪專家普遍認(rèn)為，未來(lái)參與東莞舊改的國(guó)企占比將上升，民營(yíng)房企現(xiàn)階段受資金壓力、后續(xù)準(zhǔn)入審定影響，確實(shí)會(huì)減少甚至停止對(duì)東莞舊改項(xiàng)目的拓展。而對(duì)東莞來(lái)說(shuō)，未來(lái)加大政府主導(dǎo)力度、國(guó)企成為“主力玩家”將是新趨勢(shì)。

從新增項(xiàng)目轉(zhuǎn)向處理存量項(xiàng)目

“東莞舊改的未來(lái)不明朗，我們也在觀望中?！币晃幻駹I(yíng)房企城更項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)南方財(cái)經(jīng)全媒體記者說(shuō)道。

從業(yè)者普遍感受到，東莞舊改正處于調(diào)整期。1月16日，東莞市政府印發(fā)全面加快“三舊”改造實(shí)施意見(jiàn)的通知（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。該《通知》提出了改革單一主體掛牌招商模式，創(chuàng)新設(shè)立“公開(kāi)招引實(shí)施主體”模式，前期工作階段，鎮(zhèn)街（園區(qū)）政府作為前期工作的責(zé)任主體，不再統(tǒng)一招引前期服務(wù)商。

總體來(lái)說(shuō)，政策調(diào)整主要分為兩部分：其一是企業(yè)參與模式的改變，東莞舊改從“前期服務(wù)商+單一實(shí)施主體”掛牌模式轉(zhuǎn)向了“實(shí)施主體”招商模式。其二是企業(yè)參與節(jié)點(diǎn)的調(diào)整，舊改的前期工作（包括數(shù)據(jù)摸查、規(guī)劃和拆補(bǔ)方案編制等），都將由政府（及其控股國(guó)企）負(fù)責(zé)及主導(dǎo)，民企只能在前期工作完成后，通過(guò)競(jìng)投“實(shí)施主體”的方式參與舊改項(xiàng)目。

事實(shí)上，東莞此前的舊改模式是經(jīng)過(guò)多年探索，結(jié)合了深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的東莞特色模式，包括了政府主導(dǎo)、單一主體掛牌招商以及土地權(quán)益人自行改造。

其中，以單一主體掛牌招商發(fā)展最為迅速，并在2020年一度達(dá)到頂峰。據(jù)合一城市更新統(tǒng)計(jì)，東莞于2018年有7個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積167萬(wàn)平米；2019年有81個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積3229萬(wàn)平米；2020年有174個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積4386萬(wàn)平米；2021年有126個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積2852萬(wàn)平米。

而在2022年，僅有6個(gè)項(xiàng)目發(fā)布結(jié)果公示，涉及面積58萬(wàn)平米。2022年中標(biāo)的前期服務(wù)商的項(xiàng)目數(shù)量較2021年全年環(huán)比下降95%，涉及項(xiàng)目面積較上年環(huán)比下降98%。

東莞舊改最火的時(shí)候，吸引了大批房企搶灘布局，其中主要分為深系、廣系、本土系三類。深系企業(yè)主要代表為鴻榮源、卓越、佳兆業(yè)、星河等，廣系主要以時(shí)代、富力、奧園等為代表，本土企業(yè)則以莞民投、光大、東實(shí)等為主。

2022年，東莞舊改熱潮退卻，其中一層原因是各家房企實(shí)力參差、項(xiàng)目推進(jìn)階段困難重重。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2020-2022年期間，東莞共有300余家企業(yè)中標(biāo)前期服務(wù)商，但其中推進(jìn)到單元?jiǎng)澏A段的項(xiàng)目不足10%。上文的《通知》也指出了東莞舊改的癥結(jié)所在：近年來(lái)，東莞市“三舊”改造工作存在博弈空間較大、改造布局分散、項(xiàng)目品質(zhì)參差、時(shí)間成本過(guò)重、補(bǔ)償預(yù)期攀高、產(chǎn)業(yè)空間被擠壓等問(wèn)題。

另一層原因是政策端的變化讓房企參與舊改意愿下降。2021年，國(guó)家層面加大了城市更新政策的出臺(tái)，主要偏重于防止大拆大建、古樹(shù)、文物保護(hù)等方面，管控趨緊；其次是產(chǎn)業(yè)管理政策，整體方向是支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)監(jiān)管、防止產(chǎn)業(yè)空心化等。

與此同時(shí)，“囊中羞澀”的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)一步令東莞舊改遇到了阻礙。2021年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，導(dǎo)致一些舊改項(xiàng)目難以繼續(xù)推進(jìn)。

當(dāng)增量市場(chǎng)逐漸熄火，東莞舊改的方向便投向散落在各鎮(zhèn)街的存量項(xiàng)目上。在2021年底，東莞便提早布局，發(fā)布了“三舊”改造“頭雁計(jì)劃”第一批單元，加快舊改項(xiàng)目落地見(jiàn)效。包括東城街道火煉樹(shù)城中村改造單元、南城街道亨美城中村改造單元、勝和改造單元在內(nèi)的16個(gè)項(xiàng)目被納入首批名單。

上述民營(yíng)房企城更項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，東莞舊改市場(chǎng)存量項(xiàng)目前期服務(wù)商將出現(xiàn)分化，暫時(shí)只有幾個(gè)資金狀況良好的房企在嘗試推進(jìn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，部分項(xiàng)目到期后或面臨終止。

“因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)整的原因，東莞如今已招前期服務(wù)商的400個(gè)舊改項(xiàng)目，許多房企退出工改商住項(xiàng)目市場(chǎng)，把眼光投向工改工、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。只有少數(shù)企業(yè)仍在實(shí)際推進(jìn)已招商項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化工作?！睋?jù)上述人士預(yù)計(jì)，在未來(lái)的2-3年，東莞舊改還將以處理存量項(xiàng)目為主。

“政府指導(dǎo)+國(guó)企推進(jìn)”成新趨勢(shì)

在經(jīng)歷了一年半停滯后，東莞城市更新急需全面重啟。

5月12日，東莞召開(kāi)以深度城市化推動(dòng)城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展動(dòng)員大會(huì)，提出構(gòu)建高質(zhì)量的村居空間，未來(lái)5年將推動(dòng)90個(gè)舊村改造。其中，5年內(nèi)全面改造30個(gè)，以拆為主、重塑城市功能形態(tài)；整治提升30個(gè)，拆治興并舉，提供低成本生活空間；保護(hù)活化30個(gè)，繡花式微改造，打造體現(xiàn)鄉(xiāng)愁的特色空間。

站在“雙萬(wàn)”的新起點(diǎn)，以“三舊”改造促進(jìn)東莞高質(zhì)量發(fā)展是改革的重要手段之一。但時(shí)至今日，東莞的城市發(fā)展空間治理仍然面臨諸多挑戰(zhàn)。

比如，按照國(guó)際慣例，一個(gè)地區(qū)土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度達(dá)到30%就達(dá)到警戒線，而戴德梁行最新數(shù)據(jù)顯示，東莞土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度超50%，比肩深圳，位居廣東第二。

加上東莞產(chǎn)業(yè)空間碎片化嚴(yán)重，隨著“三舊”改造項(xiàng)目拆遷標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，將導(dǎo)致土地增值收益分配前后失衡及大產(chǎn)業(yè)空間難落地等局面，進(jìn)一步擠壓東莞的產(chǎn)業(yè)空間，影響東莞制造業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

而城市空間改造，大量的舊村改造是東莞繞不過(guò)去的難題。受訪專家普遍認(rèn)為，相比東莞以舊廠改造為主舊改現(xiàn)狀，舊村改造難度遠(yuǎn)比前者要大，特別是綜合整治、活化提升類，資金回籠周期也特別長(zhǎng)。

那么，5年推動(dòng)90個(gè)舊村改造的龐大計(jì)劃，東莞將如何實(shí)現(xiàn)？

從可持續(xù)發(fā)展的層面來(lái)看，采用“工改”反哺舊村改造的方式推進(jìn)項(xiàng)目落地、招商，是打破當(dāng)前舊改市場(chǎng)僵局的方式之一。一位熟悉東莞舊改流程的人士向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者指出，“具體來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)把‘工改居’、‘工改工’項(xiàng)目與舊村改造掛鉤，把前者賺到的利潤(rùn)部分轉(zhuǎn)移作獎(jiǎng)金激勵(lì)，支持舊村改造項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)‘肥瘦搭配’?！?/p>

另一方面，隨著東莞舊改正朝著規(guī)范化的方向前進(jìn)，“政府指導(dǎo)+國(guó)企推進(jìn)”的整改模式或更利于舊改項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

事實(shí)上，民營(yíng)房企側(cè)重“項(xiàng)目利益最大化”，政府及央國(guó)企更側(cè)重“社會(huì)管理與發(fā)展”，所以在舊改方案編制、開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃上，往往會(huì)形成沖突。上述人士向南方財(cái)經(jīng)全媒體記者指出，東莞舊改項(xiàng)目普遍存在用地不足、經(jīng)濟(jì)賬難平衡的問(wèn)題。

“此前民營(yíng)房企負(fù)責(zé)前期工作，政府方面沒(méi)法直接指導(dǎo)支持項(xiàng)目用地指標(biāo)或分?jǐn)偛糠纸ㄔO(shè)費(fèi)用。但現(xiàn)在前期工作由政府主導(dǎo)，則有利于解決上述層面的問(wèn)題。”該人士還表示，國(guó)企進(jìn)入舊改，未嘗不是一件好事。從征收層面上講，居民更信任國(guó)企背書，有利于項(xiàng)目推進(jìn)。

值得一提的是，“舊改之王”佳兆業(yè)在2022年業(yè)績(jī)報(bào)告中也指出，從城市更新行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，政府主導(dǎo)和扶持產(chǎn)業(yè)是兩大熱點(diǎn)，在政府主導(dǎo)下，央企和國(guó)企越來(lái)越成為城市更新市場(chǎng)的“主力玩家”，因此拓展與國(guó)企合作將成為其城市更新和轉(zhuǎn)化的重要路徑。

可以預(yù)見(jiàn)的是，一方面，未來(lái)參與東莞舊改項(xiàng)目的國(guó)企占比將上升，民營(yíng)房企現(xiàn)階段受資金壓力、后續(xù)準(zhǔn)入審定影響，將大概率減少對(duì)東莞舊改項(xiàng)目的拓展；另一方面，對(duì)東莞來(lái)說(shuō)，未來(lái)舊改的資金與節(jié)奏平衡性增強(qiáng)，整體更加注重循序漸進(jìn)和社會(huì)效益導(dǎo)向，加大政府主導(dǎo)力度將成為新趨勢(shì)。

如今隨著各項(xiàng)舉措發(fā)布，東莞舊改重回正軌的進(jìn)程正在加速，但作為曾經(jīng)的參與主力，民營(yíng)房企的身影將越來(lái)越少。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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