“沒盼到取消公攤，卻等來外墻也算建筑面積。”

“不管怎么算，老百姓心里的標準就是套內(nèi)實用面積?！?/p>

“需要讓購房者清清楚楚、明明白白，而不是一筆糊涂賬?！?/p>

【資料圖】

3月1日起，住建部發(fā)布的強制性工程建設規(guī)范《民用建筑通用規(guī)范》正式實施，其中關(guān)于外墻面層計入建筑面積的規(guī)定引發(fā)網(wǎng)友熱議。

一般來看，根據(jù)新規(guī)，購房者可能需要付出更多的成本，得房率將下降。

對此，住建部回應媒體稱，此種說法是誤讀。

浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛在接受潮新聞記者采訪時表示：“新規(guī)目前針對建筑設計，如果當?shù)氐姆慨a(chǎn)測繪標準沒有發(fā)生改變，暫時不會影響購房人?！?/p>

新舊規(guī)范對比 外墻計入建筑面積

去年8月，住建部就發(fā)布了國家標準《民用建筑通用規(guī)范》的公告。住建部稱，該規(guī)范自2023年3月1日起實施，為強制性工程建設規(guī)范，全部條文必須嚴格執(zhí)行。

新規(guī)與舊規(guī)最大的區(qū)別在于3.1.1條：“建筑面積應按建筑每個自然層樓（地）面處外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計算。”

根據(jù)2013年12月住建部發(fā)布的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》：建筑物的建筑面積應按自然層外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和計算；建筑物的外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積；以幕墻作為維護結(jié)構(gòu)的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。

按照十年前的規(guī)定，也計算部分外墻水平投影面積，即是外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積之和，包括保溫層，但是并不把墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻算入。

而新規(guī)范則將外圍護結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積全部算入，包括外墻面抹灰、裝飾面、裝飾性幕墻等。這一規(guī)定刺中了購房者的“公攤之痛”。

“就政策而言，此次對住房的工程建設進行統(tǒng)一規(guī)范，可以規(guī)避開發(fā)商偷逃面積的一些做法。新規(guī)的出發(fā)點肯定不是給老百姓增加負擔?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進在接受潮新聞記者采訪時表示。

對于購房者來說，相對于專業(yè)的、復雜的術(shù)語變化，他們更關(guān)心買房時公攤面積會否增多、成本是否增加。

杭州的上班族小韓打算今年買房，看到新規(guī)的新聞后，產(chǎn)生了疑問。

她對潮新聞記者表示：“消費者一般只看套內(nèi)面積，現(xiàn)在的公攤面積已經(jīng)有很多了，如果幕墻等等也算公攤的話，大家的壓力就比較大了?！?/p>

新規(guī)針對建筑設計 暫不影響購房者

“實際上，住建部最新執(zhí)行的這份《民用建筑通用規(guī)范》目前主要針對建筑設計和工程的標準化規(guī)定，而購房人房產(chǎn)證上的面積以及實際的購房款，主要依據(jù)是房產(chǎn)測繪部門出具的測繪報告?！闭銏髠髅降禺a(chǎn)研究院院長丁建剛對潮新聞記者表示，各地相關(guān)部門依據(jù)自然資源部發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T17996.1—2000）等文件來制定測繪依據(jù)。也就是說，如果當?shù)氐姆慨a(chǎn)測繪標準沒有發(fā)生改變，暫時不會影響購房人。

浙江工業(yè)大學副校長、中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬則認為：“后續(xù)如果測繪調(diào)整，我們認為對于目前樓市的主流產(chǎn)品，總體影響不大，因為基本都是真石漆，厚度在20mm左右，對干掛石材外立面的豪宅面積計算有一定影響。而且修改的技術(shù)標準適用于3月1日以后出讓或劃撥的國有土地上的建筑工程，從現(xiàn)在開始開發(fā)單位都會按照新的技術(shù)標準進行地價測算、規(guī)劃方案設計等，因此對開發(fā)單位沒有實質(zhì)性影響?！?/p>

舉例：按原規(guī)定一層樓四戶總建筑面積合計約600平方米（長40米*寬15米），真石漆墻面厚度約20毫米，那么按照新規(guī)計算，總建筑面積將增加約2.2平方米

值得注意的是，新規(guī)正式實施后，浙江于3月2日發(fā)布了關(guān)于調(diào)整《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》有關(guān)技術(shù)標準的通知（以下簡稱《通知》）。

《通知》中提到了三點調(diào)整：

一、結(jié)構(gòu)層高或斜面結(jié)構(gòu)板頂高度小于2.20m的建筑空間，不計算建筑面積；

二、封閉式陽臺，按其外圍護結(jié)構(gòu)所圍空間的水平投影面積計算建筑面積；不封閉的陽臺，按其外圍護設施所圍空間水平投影面積1/2計算建筑面積。

三、建筑出挑部分的下部空間，不計算建筑面積。

虞曉芬分析：“住建部發(fā)布的《民用建筑通用規(guī)范》其性質(zhì)是強制性規(guī)范，因此各地現(xiàn)執(zhí)行的與強制性規(guī)范矛盾的要配合進行調(diào)整。所以我省頒的《通知》中根據(jù)國家《規(guī)范》進行了調(diào)整，但是此次沒有涉及外立面?！?/p>

“浙江的《通知》，至少說明各地的計算建筑面積標準不一樣。各地在實際推進過程中，房企、購房者要根據(jù)實際情況來看?！眹儡S進表示。

潮新聞記者查詢發(fā)現(xiàn)，除浙江外，部分省份的房產(chǎn)面積測算標準也不盡相同。

根據(jù)上海市房屋管理局2022年印發(fā)的《上海市房產(chǎn)面積測算規(guī)范》：房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積；建筑面積按圍護結(jié)構(gòu)外圍計算，包括圍護結(jié)構(gòu)面上的粉刷層、黏貼的墻磚層及黏貼的保溫層；玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其水平外圍計算建筑面積。這與近期開始執(zhí)行的《民用建筑通用規(guī)范》中的規(guī)定基本相符。

而根據(jù)湖南省人民政府網(wǎng)站上公布的2020年版《湖南省房產(chǎn)面積測算規(guī)則》，房屋建筑面積指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積之和；但是，突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳則不計入建筑面積的范圍。

浙江“封閉陽臺”建筑面積將有調(diào)整

潮新聞記者注意到，浙江版的細化《通知》，適用于2023年3月1日后出讓（或劃撥）國有建設用地上的建筑工程項目。

三點調(diào)整對應到消費者熟悉的房屋上就是針對了：閣樓、陽臺、雨棚（露臺），其中，又以“陽臺”為主要聚焦點。關(guān)于“陽臺”的建筑面積計算，對比之前版本有較大調(diào)整。

浙江省之前的政策是2018版《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規(guī)程》：2018年7月1日以后新出讓（或劃撥）的土地，住宅套內(nèi)陽臺不論封閉與否，均按1/2計算建筑面積。

而若按照新規(guī)，2023年3月1日以后新出讓（或劃撥）的土地，不封閉陽臺，可按1/2計算建筑面積；封閉陽臺，則需全部計算建筑面積。

包不包陽臺，在杭州房地產(chǎn)市場上，一直是一個具有爭議性的話題。不包陽臺，不僅涉及安全問題，日常清理也比較麻煩；而在一些不封陽臺的小區(qū)，業(yè)主私自包陽臺還會影響小區(qū)外立面美觀度，甚至間接影響二手房價。

值得關(guān)注的是，目前杭州不少板塊像勾莊、未來科技城、云城、東湖新城等，土地出讓時規(guī)劃條件中都有“公建化外立面”的要求和規(guī)定，即“開發(fā)商必須統(tǒng)一封陽臺”。最典型的案例，去年年底交付、曾2萬人搖的城北萬象城幸福里。若按照新規(guī)來，這類公建化立面住宅小區(qū)，今后陽臺都要算全面積了。

3月杭州的唯一一場土拍大戰(zhàn)，將于3月29日打響，來自未來科技城、錢江世紀城、浦沿、寧圍等熱門板塊的10宗涉宅地要集中出讓。根據(jù)新規(guī)，這批次土地成交后，新建商品住房若包陽臺，需要計算全面積。而參考杭州現(xiàn)階段的新房開發(fā)速度，這批住宅項目，預計最快2023年中就能面市。

浙江版新規(guī)對于開發(fā)商拿地以及后續(xù)新房銷售，會否有所影響？寶業(yè)房地產(chǎn)集團總經(jīng)理孫宇光認為，影響不大?！翱赡芤院蠓忾]陽臺的項目就少了，住宅的公建立面難做一些，其他影響不大。”

名詞解釋：

每個自然層：為非單層建筑時，建筑面積應為建筑各自然層面積的總和；

樓（地）面處：是指樓（地）面的設計完成面，對于沒有結(jié)構(gòu)樓板的地面，應為混凝土墊層頂面；

外圍護結(jié)構(gòu)：是指外墻，包括作為外圍護結(jié)構(gòu)的玻璃幕墻、金屬幕墻、石材幕墻、人造板材幕墻等；

外表面：是指外圍護結(jié)構(gòu)的設計完成面，建筑外圍護結(jié)構(gòu)一般由墻體、保溫層、飾面層組成，設計完成面即裝飾面層外邊線；當幕墻作為外圍護結(jié)構(gòu)時，“外表面”為幕墻面板外邊線。

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