21世紀經(jīng)濟報道記者唐韶葵上海報道2023年1月4日，南京市統(tǒng)計局發(fā)布的《1—11月全市經(jīng)濟運行情況分析》顯示，2022年11月份，南京市經(jīng)濟頂住多重壓力，增速雖有回落，但總體趨勢較為穩(wěn)健，展現(xiàn)出較強韌性。

南京市統(tǒng)計局通過數(shù)據(jù)呈現(xiàn)了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)在2022年前三季度的狀況，并提出了助推行業(yè)發(fā)展的建議。

從數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展與建筑業(yè)發(fā)展唇齒相依，2022年承受調(diào)控壓力，行業(yè)發(fā)展短板也有所暴露?！?-3季度南京建筑業(yè)運行情況簡析》指出，今年前三季度，受疫情多點散發(fā)的不確定性，房地產(chǎn)市場由盛轉(zhuǎn)衰，建筑材料價格波動等諸多不利因素影響，南京建筑業(yè)企業(yè)迎難而上，建筑業(yè)發(fā)展總體保持穩(wěn)中有進態(tài)勢，但建筑業(yè)發(fā)展存在的一些問題仍需關(guān)注。

(資料圖片僅供參考)

或許是受到深度調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)對南京市場預(yù)期較為保守，項目建設(shè)進度有所放緩。截至2022年三季度，南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資共計完成2201.95億元，同比增長0.9%，是全省唯一保持增長的城市，增幅較上半年提高0.4個百分點，高于全省平均水平7.8個百分點。

從土拍情況來看，2022年南京三批次集中土拍已落幕，除延期出讓的地塊外，三次土拍成交率逐步上升，從第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%，第三次土拍成交率穩(wěn)步上升至96.9%。南京市統(tǒng)計局認為土拍市場信心逐漸恢復(fù)，這為今后一階段房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長提供有力支撐。

市場需求端的萎縮也很明顯。截至三季度，南京市全市商品房銷售面積702.14萬平方米，同比下降37.4%，降幅較上半年收窄3.1個百分點。

回顧過去一年，總部位于南京的上市民營房企在這一場行業(yè)深度調(diào)整中也經(jīng)歷了一番震蕩，不得不進入投資收縮周期。

弘陽地產(chǎn)（01996.HK）于2022年7月將上?？偛哭k公室退租，從南京、上海雙總部退回南京總部模式；9月30日，該公司宣布一筆旗下3.5億美元債將于2022年10月到期應(yīng)付本息面臨逾期。另一家深耕南京本土市場的銀城國際（01902.HK）也在2022年9月完成1.1億美元債交換要約。朗詩綠色管理（00106.HK）同樣進入了債務(wù)管理周期，后又以1.02億元出售上海朗松實業(yè)100%股權(quán)。

南京市統(tǒng)計局在統(tǒng)計信息里指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場潛在的問題包括：房地產(chǎn)民間投資占比下降，開發(fā)企業(yè)資金日益趨緊，市區(qū)十二個板塊發(fā)展參差不齊，施工面積、新開工面積、竣工面積大幅下降等等。

針對房地產(chǎn)行業(yè)與建筑行業(yè)出現(xiàn)的投資下行趨勢，南京市統(tǒng)計局從加大政府支持力度、營造良好營商環(huán)境、推進企業(yè)轉(zhuǎn)型升級等多方面提出了相關(guān)建議。比如加大在企業(yè)創(chuàng)新、解決就業(yè)等方面的資金獎勵、稅費減免、社保扶持等政策優(yōu)惠力度，通過完善信用評估、抵押擔(dān)保等平臺，幫助資信優(yōu)良企業(yè)獲取銀行貸款優(yōu)惠，帶動更多企業(yè)重視自身信用，從而獲取更多銀行貸款支持，逐步解決企業(yè)資金緊張困難。

南京市統(tǒng)計局對于促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的建議，重點落在優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進“保交樓”工作；緩解民營房企資金壓力，提振投資信心；豐富供給形式，拓寬購房主體范圍；實施差異化調(diào)控，刺激購房需求等方面。

事實上，進入調(diào)整周期，房企的重心也開始轉(zhuǎn)向“保交付”。1月5日，據(jù)弘陽地產(chǎn)披露，2022年該公司交付近60個項目、約4萬套新房。

相比去年同期的銷售額，大部分民企進入負增長周期。2022年1–11月，弘陽地產(chǎn)實現(xiàn)累計合約銷售金額為人民幣340.25億元，相比去年同期790.9億元跌超50%。銀城國際同樣面臨銷售規(guī)模萎縮超50%的局面，今年前11月該公司銷售額116.75億元，而在去年同期這一數(shù)據(jù)為241.62億元。分析人士指出，融資渠道與銷售回款的雙雙下行，對房企自身“體力修復(fù)”與投資信心的恢復(fù)也會形成阻力。

從統(tǒng)計信息披露的內(nèi)容來看，南京市統(tǒng)計局對緩解民營房企資金壓力也提出了具體建議：比如積極探索新的融資渠道，鼓勵民營房企采用增信模式發(fā)債融資，改善以銀行貸款為單一融資渠道產(chǎn)生的資金壓力，毋庸置疑，這對解決民企融資困局，激發(fā)民營房企參與土拍及再投資的信心，引導(dǎo)市場預(yù)期正向發(fā)展有積極作用。

附南京市統(tǒng)計局統(tǒng)計信息：

前三季度南京市房地產(chǎn)市場運行情況分析

自開年以來，受疫情多點散發(fā)、企業(yè)資金壓力增大、房地產(chǎn)市場預(yù)期不足等多重因素疊加影響，我市房地產(chǎn)市場延續(xù)低位運行態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅震蕩，房企資金壓力仍在攀升，施工、新開工以及竣工面積大幅下跌，當(dāng)前房地產(chǎn)市場回暖跡象微弱，仍需進一步釋放有效需求，穩(wěn)定市場信心，出臺積極的暖市政策，激發(fā)不同群體的購房需求。

一、房地產(chǎn)市場運行情況

（一）開發(fā)投資增速穩(wěn)定增長

截至三季度，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資共計完成2201.95億元，同比增長0.9%，是全省唯一保持增長的城市，增幅較上半年提高0.4個百分點，高于全省平均水平7.8個百分點。從土拍情況來看，本年三批次集中土拍已正式落幕，除延期出讓的地塊外，三次土拍成交率逐步上升，從第一次土拍的68.0%、第二次土拍的95.0%，第三次土拍成交率穩(wěn)步上升至96.9%，表明我市土拍信心逐漸恢復(fù)。土拍市場趨于回暖態(tài)勢，也為今后一階段房地產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長提供有力支撐。

（二）商品房銷售面積增速小幅回落

截至三季度，全市商品房銷售面積702.14萬平方米，同比下降37.4%，降幅較上半年收窄3.1個百分點。從工程用途來看，住宅銷售面積599.36萬平方米，同比下降42.2%，降幅較上半年收窄2.6個百分點；辦公樓銷售面積43.9萬平方米，同比增長30.5%，增幅較上半年提高5.8個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積36.42萬平方米，同比增長22.8%，增幅較上半年回落25.9個百分點。

（三）大面積改善戶型更受供需雙方青睞

本市住宅銷售結(jié)構(gòu)差距擴大，商品房住宅中，僅144平方米以上戶型規(guī)劃建筑套數(shù)實現(xiàn)正增長，同比增長3.9%，銷售面積占比最小，占住宅銷售面積的比重為13.0%；90-144平方米住宅銷售面積降幅最小、占比最大，同比下降37.0%，占住宅銷售面積的比重為70.9%，規(guī)劃建筑套數(shù)同比下降6.6%；90平方米以下的小戶型銷售面積降幅最大，同比下降56.2%，規(guī)劃建筑套數(shù)降幅也最大，同比下降10.2%。

以上種種跡象均表明，我市住宅供需市場正在進一步分化，一方面是由于新建小戶型住宅供應(yīng)量、銷售量雙雙減少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加傾向于開發(fā)較大面積戶型的住宅；另一方面是由于貸款、置換手續(xù)繁瑣等原因，導(dǎo)致購房者傾向于選擇一步到位的購房方式；除此之外，隨著三胎政策的放開、資本的積累和經(jīng)濟生活水平的改善，家庭對大戶型的需求量越來越大。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)市場潛在的問題

（一）房地產(chǎn)民間投資占比下降

房地產(chǎn)民間投資一直是房地產(chǎn)開發(fā)投資和固定資產(chǎn)民間投資的重要支撐，往年占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重約為6成，占全部民間投資比約為7成。但今年以來，民營房企頻頻爆雷，越來越多購房者開始擔(dān)心民營房企按時交付項目和保質(zhì)保量的能力，民營房企市場占有率明顯下降，國有與民營房企表現(xiàn)差距擴大，民營的競爭力、生存力減弱，加劇了民營房企的銷售和融資壓力，民營房企再投資能力和意愿不斷減弱。

前三季度，全市房地產(chǎn)民間投資增速一直處于水下，共計完成1257.35億元，同比下降8.7%，降幅較一季度、二季度分別擴大7.8、5.8個百分點，占全部民間投資的比重由年初的69.5%下降至64.0%。同時房地產(chǎn)民間投資的大幅下降，也導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直處于低位運行，本年房地產(chǎn)民間投資下拉房地產(chǎn)開發(fā)投資5.5個百分點，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資占全部投資比重由年初的51.2%下降至48.8%，為本年最低點。

（二）開發(fā)企業(yè)資金日益趨緊

從房地產(chǎn)開發(fā)資金方面來看，房地產(chǎn)企業(yè)本年實際到位資金降幅仍未有明顯收窄趨勢，企業(yè)資金壓力問題較為凸顯。截至三季度，全市本年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金2733.27億元，同比下降27.2%。

從資金來源來看，僅個人按揭貸款實現(xiàn)正增長，完成628.45億元，同比增長19.6%，占本年到位資金的比重為23%；國內(nèi)貸款446.68億元，同比下降30.7%；自籌資金636.16億元，同比下降29.5%；定金及預(yù)收款937.21億元，同比下降41.3%。

（三）十二個板塊發(fā)展參差不齊

前三季度，我市有6個板塊房地產(chǎn)開發(fā)投資保持正增長，其中，秦淮區(qū)、雨花臺區(qū)、玄武區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比超過20%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速最高與最低的區(qū)相差68.5個百分點，與此同時，建鄴區(qū)、玄武區(qū)、浦口區(qū)需重點關(guān)注土地購置費占比過高的問題。

商品房銷售面積僅秦淮區(qū)、雨花臺區(qū)實現(xiàn)正增長，當(dāng)月增量超過10萬平方米的板塊有秦淮區(qū)、溧水區(qū)、江寧區(qū)，占全市當(dāng)月增量的47.4%，商品房銷售面積增速最高與最低的板塊相差超過80個百分點。

（四）施工面積、新開工面積、竣工面積大幅下降

截至三季度，全市商品房施工面積7525.99萬平方米，同比下降7.6%，降幅較上半年擴大1.5個百分點，其中，住宅施工面積4704.1萬平方米，同比下降7.3%。

全市商品房新開工面積994.45萬平方米，同比下降32.8%，降幅較上半年擴大3個百分點，其中，住宅新開工面積656.76萬平方米，同比下降31.9%。

全市商品房竣工面積326.83萬平方米，同比下降40.1%，降幅雖較上半年收窄2.3個百分點，但大幅下降的局面尚未改變，其中，住宅竣工面積176.28萬平方米，同比下降28.9%。

施工面積、新開工面積和竣工面積增速的下降，一定程度上反映了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)對市場預(yù)期較為保守，項目建設(shè)進度有所放緩。

三、建議

（一）優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，推進“保交樓”工作

針對土地購置費占比較高、有效投資不足的情況，建議從以下兩個方面推動項目提效增速，形成更多投資實物量。一方面，完善項目服務(wù)機制，優(yōu)化辦事流程，盡量一次性解決項目前期手續(xù)辦理中出現(xiàn)的問題，加快項目施工許可手續(xù)等文件的辦理速度，推動項目盡早開工入庫。另一方面，全面排查全市房地產(chǎn)在庫樓盤，及時掌握項目建設(shè)進度，重點關(guān)注停工和緩建項目，加強項目建設(shè)進度指導(dǎo)和督促工作，主動收集項目建設(shè)過程中出現(xiàn)的困難和問題，建立問題分類處置機制，提高解決問題的效率，對待不能立即辦結(jié)的問題實時跟蹤，對存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤，相關(guān)部門提前介入，配合銀行落實預(yù)售資金監(jiān)管等措施，及時化解風(fēng)險，助力項目推進工作的展開，爭取早日形成更多有效投資，進一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)。

（二）緩解民營房企資金壓力，提振投資信心

加大對民營房企的金融支持力度，如發(fā)行針對民營房企的專項借款或紓困基金；健全企業(yè)信用擔(dān)保體系，積極探索新的融資渠道，鼓勵民營房企采用增信模式發(fā)債融資，改善以銀行貸款為單一融資渠道產(chǎn)生的資金壓力，著力解決民營房企融資難、融資成本高的難點問題，緩解民營房企資金壓力，激發(fā)民營房企參與土拍及再投資的信心，引導(dǎo)市場預(yù)期正向發(fā)展。

（三）豐富供給形式，拓寬購房主體范圍

豐富供給形式和保障渠道，滿足各類購房者的合理住房需求，采取商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等多種方式為剛需人群提供多品類的住宅、公寓供給形式；推出適合改善型人群的高品質(zhì)住宅，如大平層科技住宅、低密度花園洋房等，滿足改善型住房市場日益增長的需求。同時，整合商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓存量資源，完善配套軟硬件設(shè)施，激發(fā)非住宅類商品房銷售市場活力，并積極擴大購房主體范圍，鼓勵地方政府、國有企業(yè)等購買社會存量房作為保障安置房源、租賃儲備房源或人才房儲備資源，加快市場去庫存步伐，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（四）實施差異化調(diào)控，刺激購房需求

針對當(dāng)前銷售面積、民間投資、本年到位資金等指標均呈現(xiàn)下行態(tài)勢的情況，建議實施差異化調(diào)控政策，優(yōu)化人才購房政策，如調(diào)整人才房補貼方式等，放寬房票安置政策的限制條件，進一步推廣“帶押過戶”模式，縮短房屋賣出、買入手續(xù)辦理時長，提高房屋交易效率的政策，激發(fā)剛需、改善人群的購房需求。

標簽： 民營房企 民間投資 房地產(chǎn)開發(fā)